长线投资者盯上二手房

42岁的王先生近些年来一直从事外贸工作，他认为，在适当的时候选择合适的地段、合适的楼盘也是使资金保值、增值的好方式。近期，他考虑以170万左右的价格在CBD区域附近购买一套两居室。最后，王先生选择购买了富力城一套87平方米的两居室。据鑫尊置地总经理刘军介绍，2009年，越来越多的像王先生这样的长线投资者，将投资的目光转移到二手房上，尤其是在人口流动较大，出租率较高的区域。

●热点区域 投资首选

首先，王先生看中的是CBD这个区域，从北京对中央商务区建设的重视程度来看，CBD区域一直是朝阳区最热的区域，大量知名企业的入驻以及大量资金的注入，周边配套设施不断完善和改善，加上北京电视台和中央电视台的东迁，整个区域的房地产销售和租赁市场的热度将不断升温。据了解，长线投资者大多贷款买房，以租养供，待房产升值后出售以获得收益，所以，租赁买卖热点区域，是这类投资者的首选区域。

●楼盘新 价格低 即买即租

其次，王先生考虑到该区域内新盘项目较少，且销售价格比较高，另外从投资的角度，新房大多是期房，购买后不能很快获得出租收益。通过对区域内诸多二手房项目的比较，王先生最终选择富力城，是因为该项目是CBD商圈较成熟的纯居住大社区，也是区域内的租赁热点项目，社区内及社区周边配套完善，能够满足上班族居住、消费、娱乐等不同需求。另外，该项目楼盘较新，2004年入住，而且是精装修，省去了装修的麻烦。小区紧邻东三环，多趟公交线路加上已经开通的地铁10号线，交通便捷。

●出租及出售收益理想

鑫尊置地富力城店置业顾问小卫为王先生分析了该房的租售收益：

出租收益分析：此房总价为168万，评估公司评估后给出的评估值为140万，若按银行贷7成的房款（140万*0.7=98万），因此首付为70万。如果贷款年限为20年按等额本息计算，每月支付利息本金总额为6020.14元。富力城此户型的房租为6000元/月，可以计算出出租年回报率为：

出租年回报率= （年租－物业供暖）/首付=（7.2万-0.5万）/70万＝ 9.6%

由此可见，该房出租年回报率远远大于一年期定期存款年利率2.52%。

出售收益分析：目前富力城的成交均价为19000元/平方米，按照富力城历史价格趋势，预测3年后的成交均价为22000元/平方米，以此套房屋为例计算收益，如果三年后出售，扣除3年利息、物业及供暖支出费用后，3年净得利润11.6万元，再加上三年租金净得利润为33.2万元。

出售回报率=（卖价－购价－3年利息-3年物业供暖）/首付 =192.7万-168万-1.5万/70万 =16.57%

可以看出，该房的出售回报率也是非常高的，购买此套住房，完全可以以租养房，等房价升值后出售即可得到很好的投资回报。

●二手房投资风险较小

据了解，购买二手房进行投资的多为储蓄性投资，即长线投资，这类投资者主要关注热点区域内的次新房。既是投资，就要考虑风险。进入调整期的一手房市场，价格浮动较大，投资的风险也比较大。城区内热点区域的新房由于其稀缺性，价格比较坚挺，再加上一些降价的舆论影响，让投资者对新房望而却步。刘军认为，与同区域内新房相比，二手房的价格比较低也比较实在，从近期二手房稳定的市场成交来看，即使调整，二手房市场的价格浮动也不会太大。因此，从规避风险的角度，选择二手房进行长线投资不失为明智之举。

●二手房投资优势凸显

另外，业内人士认为，二手房是现房，购买以后可以马上出租，避免了新房等待交房时期的收益损失，也节省了装修所需要投入的成本。甚至有的二手房买卖时就带有租约，大大节省了租房前的空置成本，投资者可以马上获得收益。租赁热点区域的房产，租赁与买卖市场都很活跃，区域内房产具有很大的升值潜力，贷款购房基本可以实现以租养供，房产升值后出售也可以获得比较乐观的投资回报。