二手房逃税策略有猫腻 提防"实惠"在前隐患在后

    近日，天津市消费者杨先生向本报记者反映，他找到某房地产中介公司要求代理出售他的房子时，中介公司的工作人员建议他签订两份《天津市房产买卖中介合同》，其中一份合同故意压低合同金额，并持这份合同到房地产交易中心办理过户手续。中介公司表示，这样一来，高价买卖、低价报税，卖房一方可以达到逃税的目的。杨 先生认为不妥，没有采纳中介公司的建议。记者调查发现，在天津市，一些房地产中介公司向交易双方建议的逃税策略有多种，这些逃税策略对交易双方都存在一定的安全隐患。

    ●逃税策略各种各样

    11月25日，记者以卖房人的身份来到位于天津市养鱼池路的一家房地产中介公司，了解了相关情况后，一位刘姓工作人员告诉记者，在交易中“可以签两份合同，把一份合同做的价格低一些，用于办理过户手续，这样可以少缴一部分费用。”

    记者又来到位于天津市狮子林大街的另一家房地产中介公司，一位王姓工作人员同样向记者谈到了签订两份合同逃税的问题。在了解到记者的住房购买尚不满5年时，该人员向记者提供了另一种逃税方式――交易不过户、只公证。“先到公证处做一个公证，承诺房子已经卖给对方，等房龄超过5年后再办理过户手续，这样营业税就可以免了。”该工作人员说，“只要买卖双方相互信任，这种方式完全可以。”

    随后，记者就此问题采访了北京链家房地产经纪有限公司的一位店长李先生，他向记者介绍了另一种逃税策略，“以租代售也是一种常用的逃税方法，对于接近5年房龄的房子，在双方约定的情况下，可以先租给买方，待到5年房龄后，再以协商好的价格卖给买方，之前的租金可以冲抵买房款。这样可以逃避大部分税费。”

    ●逃税策略暗藏隐患

    采用房地产中介公司建议的逃税策略，交易双方确实能获得不少实惠，但这些策略是否潜藏隐患呢？专门从事房地产纠纷案件代理的北京东方律师事务所律师刘桂林表示，“表面上可能会得到不少实惠，实际上这其中蕴藏着诸多风险。”

    针对签订两份合同逃税的做法，刘桂林指出，这种做法对于买卖双方都存在风险。对于卖方，如果过户前买方只付部分房款，等过户后坚持以申报的合同价为准，剩下的差价不予给付，此时卖方若想讨回房款，就会发生经济纠纷。对于买方，如果未来买方将房屋再次出售，那么房价会以提交房产交易中心的合同标价为准，其再次出售的价格与真实价格差额加大，其缴纳的个人所得税也会增大。另外，订立虚假合同逃税是一种违法行为，一旦被发现将受到税务部门处罚。

    针对以租代售逃税的做法，刘桂林说，《合同法》规定，恶意串通、损害国家、集体、第三者利益的合同属无效合同。所以，如果租房期间双方因为房价等因素发生分歧，一方的利益将受到侵害。

    先公证后过户的做法让买方承担风险。刘桂林说，即便进行了公证，在未办理产权过户前，房屋的产权仍属卖方。在此期间，若卖方反悔或私自将房屋卖给第三方，房屋的产权就会发生变化。即使买方保管房产证，卖方仍可通过办理遗失手续取得新的房产证。

    12月3日，天津市房管局市场管理处办公室胡主任接受记者采访时表示，房产中介公司建议的逃税策略存在很多隐患，二手房交易双方应当履行自己的纳税义务。她提醒交易双方，在与中介机构签订中介服务合同时一定要细读合同或协议的各项条款，要特别注意委托服务的具体事项及服务标准、要求、服务费用的支付方式和支付时间、合同的履行期限、各方违约责任和解决争议的方式等内容。同时，交易双方可以查看当地示范合同文本的内容作为参考，防止中介机构签订不平等条款。