二手房折旧算法 套内建筑面积

    二手房折旧算法
 
        我们试着来测算二手房价格，以同地区商品房价格为基准：1．房屋折算法（1）折旧：年折旧―2%；（2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）―10%；（3）楼层（多层楼房）：2、6楼―3%；7楼―5%；3、4楼+3%；1、5楼为基准价；若是楼顶另―5%；（4）朝向：无朝南外门窗―5%；2．环境折算法（1）无物业管理―5%；（2）非独立封闭小区―5%；（3）有省、市重点小学区+15%；3．心理因素：-8%现在我们举一个实例来验证一下。
　　
        房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。
　　
        土地级别：二级地区。
　　
        房屋结构：混合一等；套型：“三小”套型―10%；建筑年代：1988年，折旧期12年―（122%）＝―24%；楼层：共七层，此房位于二楼―3%；朝向：南北；物业管理：非小区、无物业管理―10%；学区：重点中小学+15%；心理因素：―8%；当地商品房价格为：4500元／平方米；4500（原价）―[（4500×24%（折旧费）+4500×10%（物业管理因素）+4500×3%（楼层因素）+4500×10%（户型因素）+4500×8%（心理因素）]+[4500×15%（名校因素）]＝2780（元／平方米）。整个公式的原理是原价减去不利因素然后加上有利因素得出结果。因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。

    我们先看看什么是“套内建筑面积”？

    套内建筑面积由三部分组成：

   （1）套内使用面积：

     A，卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；

     B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；

     C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。

   （2）套内墙体面积：

     新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

   （3）阳台建筑面积：

     A原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

     B，挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

     C，凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；

     D，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。

    综上所述，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

    房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

    房屋的使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。

    房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

    居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。当分户门内的厅和过道的面积超过6平方米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积内。

    公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

    公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

    公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

    基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。（平顶山房产网转）