金九银十褪色：需求再现观望 二手房不温不火

    “十一的楼市静悄悄。”一位资深的房地产营销人士感叹道。

　　黄金时代的“十一黄金周”在白银时代里渐渐失色，黄金时代里，越是节假日，涉及到房地产营销的所有人员越忙得人仰马翻，而今年，悠闲自在多了。打开朋友圈就会看到，不少地产营销线的负责人散落在世界各地的美景里，悠然自得。

　　事实上，十一黄金周失色仅仅是今年金九银十的一个缩影，整体来看，传统的收成季节金九银十今年褪色不少。在淡季不淡的白银年代里，不少开发商已经“收过好几茬粮食”,“收成”基本有保障，而拿地越发困难的情况下，房企并不着急出货。面对着蹦着也够不着的豪宅价格，刚需人群也不着急买房。

　　供需双向疲软，使得刚刚过去的十一黄金周，一点也不黄金，金九银十褪色明显。

　　但在上述资深房地产营销人士看来，如此现象并不代表楼市崩溃了，而正是未来地产营销的新趋势。

　　□现象

　　房产公司度假忙

　　对于房地产从业人员来说，今年十一黄金周最大的特点是：不热闹。往年每到此时的大规模推盘，各售楼处都有五花八门的促销活动，今年都较为罕见。

　　记者调查了多个楼盘发现，销售进度和售价和平时并没有太大区别。而打开朋友圈，多数从事房产营销工作的朋友都在各地游玩，其中不乏品牌房企的营销总监。

　　“没有大型活动，都是一些暖场的小活动，画个画啊之类的，不是一线的销售人员都放假了。”某房企内部人士告诉记者。

　　记者在通州某楼盘的售楼处看到，只有几个做手工的小活动。“没什么活动，也没有特别的优惠。”销售人员介绍称。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，进入四季度，开发商加速去化的诉求确实有所减弱，主要原因在于今年二、三季度市场旺销期中，诸多房企都已完成全国的销售任务，因此在往年长假期间房企通常的大力促销现象在今年较少出现。特别是北京地价高企、竞争激烈，房企拿地的困难程度不断增加，面粉贵过面包的现象频频发生，如果房企将手中持有的地块以相对低的价格快速消化，所获得的销售收入再在同一区域拿地的可能性几近为零。在这样的市场现状下，拿地早的项目的土地成本优势越发突出，房企惜售心态之下，普遍持以放缓推盘、深耕产品、提高利润率的操盘策略。所以，在十一长假期间，开发商对项目销量没有要求，再加上市场转冷，看房客户减少，一些业务员因此放假旅游，度过一个真正的假期。

　　供应逐月下滑

　　从供应情况来看，2015“十一”长假期间（10.01-10.07）北京商品住宅市场仅丽景长安与华润悦景湾两个项目入市，与9月最后一周持平。两个项目共新增住宅产品180套，预售许可面积2.3万平方米，相比9月最后一周分别减少80%、50%。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，需求关注点的转移使得假期集中开盘供应的现象已基本消失，而从历年“十一”期间开盘情况来看，今年与去年住宅供应成为同期供应低谷。任启鑫认为，这与北京住宅供应与潜在供应不断减少的大背景不无相关。随着北京可开发土地的不断减少，可供转化的住宅项目也将持续减少，另外再加上受到政策影响近两年房企制定的销售目标较低，因此进入10月份之后房企入市意愿并未有突出表现。而受到“十一”开局的影响，预计10月份北京住宅供应与成交均难以出现太大突破。

　　事实上，自今年8月单月北京楼市供应达到顶峰以来，随后几个月市场供应一直处于下滑局面。8月北京住宅市场开盘项目个数已达到37个，这一数量也创造了15个月来的入市项目量新高。在8月开盘项目个数达到37个的年度高峰之后，“金九银十”未能突破这一水平。

　　根据亚豪机构统计数据显示，2015年9月，北京商品住宅市场共有29个项目入市，相比8月同期减少了7个，扣除自住房后新增供应3910套，环比上月同期减少12%，

　　来自链家地产报告显示，供应方面，截至目前10月尚无期房住宅项目入市，考虑到多数需求会受节假日影响推迟入市，一般来说10月上旬鲜有项目入市，预计中下旬供应或将迎来高峰。9月新房市场以“平淡”收尾，目前来看在假期的影响下，“银十”的市场成交或将低于预期，与9月相比也难有大幅度的上涨。