购买二手房应该如何规避风险

　　日前，“兴麟系”房产中介公司一夜崩盘，咸阳有62名客户被骗，涉案金额300多万元。这条消息让许多人对房产中介再次产生了怀疑。那么，作为买卖二手房的双方，如何才能规避风险第一步：寻找可靠房源以前人们买房多是靠朋友介绍或者就是找中介，现在，网络的普及以及相关手机APP程序的开发，增加了寻找房源的途径，但同时虚假欺骗信息也让购房者防不胜防。若买家找到合适的房源以后，要在原房主的陪同下前往房地产登记中心要求调档查询，以确认房屋的产权情况。

　　紫韵东城策划经理王佳说道：“因为核实房源能在很大程度上帮购房者规避房屋被查封、小产权房、一房多卖及有出让限制条件等风险，当了解清楚房屋是否符合出让条件后再进行下一步，这对后续交易有着很关键的作用。”

　　第二步：检验房屋质量在房源归属等问题调查清楚后，接下来就是对于房屋本身质量的检验了。

　　购房者要认真检查所要购买房屋的质量及使用年限。房屋是否漏水、渗水，周边是否有污染源，交通是否便利。若是购买学区房，则要再次确认该小区能否划片入学等情况。

　　当所有问题确认无误，买卖双方达成交易意向后，就可以正式签订合同了。

　　第三步：签合同别忘补充条款签合同并不是万事大吉，也有需要注意的事项，王佳提醒道：“在合同最后应做补充条款，如约定付款条件、违约、争议处理方式等。同时对要求对方履约等情形尽量以书面的形式进行，以作为将来可能发生纠纷时的证据。”

　　陕西宇斌诚律师事务所律师也提醒买卖双方，双方应在合同中约定各种证照包括水、电、煤气、车位、地下室、维修基金、物管登记特别是户口迁移的过户时间。涉及房屋内物品的必须在合同上注明物品名称、品牌、新旧程度等。此外，若是涉及原业主房产还在银行按揭，还需写明关于赎楼的具体情况，谁来支付、需要多长时间等。合同拟好后，如有条件可找律师进行审核补充，以便更好地维护自己的权利。

　　第四步：办按揭买卖方均到场前期确认房屋质量等问题后，买卖双方则要进入最后的交易阶段。裕塬地产策划经理马杰提醒：“买卖双方若选择按揭贷款则要注意，如果该房产仍处于抵押状态，应先到银行解除抵押，拿回房产证，再由买主办理银行按揭贷款手续。买卖双方选择一次性付款，则不需要在此处多加注意。”

　　同时需要注意的是，向银行申请按揭贷款，买卖双方均要到场，填交按揭申请表后，买方可以选择一个评估公司约定好时间上门评估。评估费用一般是千分之五，由买方支付。

　　银行审批后，买卖双方就可以前往地税局申请缴纳税款，卖方承担营业税和个人所得税，若该房产是卖方唯一的住房而且已满五年，上述两项税款则不必缴纳。

　　无论房屋是否满五年，买方都需要缴纳契税。缴纳税款时，双方需要携带相关证件，卖方需要携带购房合同、房产证、身份证、户口本、唯一住房证明、原来的购房发票和契税发票。买方提供身份证、结婚证、户口本、家庭其他成员的产权情况证明。

　　在缴纳完税款后，到房地产登记中心递件、过户，在办理完毕后，新的房产证就会办理出来。这期间需要等待10至15个工作日，办理完毕后最好买卖双方约定一起前往领取，领取完毕后若需要按揭贷款则再交往银行。

　　最后，所有程序进行完毕后，买卖双方可按照约定时间办理交房，也可以等待按揭款到位后再办理交房。在交房时，买方需要仔细核对买卖合同上的物品，以及办理相关物业、水电、电话等的过户。