二手房受热捧 支招交易三雷区

　　随着入学季的到来，在优质学府周围淘到一套心仪的二手房，也是不少年轻家长、新人的乐意之选。但是二手房在交易过程中不比新房，涉及房屋产权、贷款模式、交易税费等诸多问题，购房者在交易过程中应尽可能做到书面约定。

　　定金交付前，房屋所有权要考证

　　“总房款只要28万，在团城山哪有这样的房子？要是看好了赶紧下手，这两天我给你留着，还有好几家在等着呢。”在“房东”的催促下，邹女士一跺脚就把2000元“诚意金”交上了。到了约定的日子，邹女士再来看房的时候，却被告知因为房东夫妻闹离婚，房屋归属还没厘清，退钱不卖了。“虽然自己没有什么损失，但是遇上这样的事情总觉得晦气。”

　　黄石红星房地产经纪有限公司总经理鲁云军指出，在交易过程中，最容易出现的问题就是所有权不清，“有些客户选择跟卖主私底下交易，但是往往只是轻信一方的承诺，所有权模糊不清，交了定金退不了，最终吃了哑巴亏。需要注意的是，在交易过程中，因为没有第三方保障，购房者通常不能确定共有产权是否有共有人同意出售的声明。按规定，共有人未获得其他共有人同意，擅自处分共有财产的，其行为无效。”

　　贷款过程中，“转按揭”需要当心

　　在二手房交易中，不少房屋还面临转按揭的问题。严格意义上的转按揭贷款是卖方出售贷款尚未还清的商品房，购买方继续为该商品房偿还贷款，还款主体变更。

　　“买方得到银行放贷后，并不是拿着现金交给卖方去原银行提前还贷，而是银行之间进行过账交易。现在办理的二手房转按揭贷款，实际上是买家从银行获得贷款后，将卖家所欠银行的贷款还清，然后再偿还自己的贷款。”锐信地产总经理刘安乐介绍。

　　据了解，这种还款模式需要买家先付款再过户。一旦卖家的房子有问题，过不了户，或者原贷款银行无法及时办理手续，买卖双方都会陷于尴尬境地。

　　无房产证时，须签订“办证协议”

　　“房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场。”有过多次买房经历的梁女士透露，自己常用的做法是通过中介了解房源，然后绕开中介直接跟卖方谈，签合同。如果房产证还没有下来，就一定要签订办证协议，当然这种方式存在一定风险。

　　如果是购买还建房小区，你可以在规划国土部门网上查询该小区是否办理了规划许可等手续，如果有通常可以办理房产证。“建议在购买的过程中，跟卖家签订房产证办理协议，因为办理过程中需要拆迁还建时集体村民的相关证件。”黄石美南房地产经纪有限公司总经理宋良钢说。

　　注意了这些问题，只差收尾的环节了。根据梁女士的经验，申请材料准备好后，购房者须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。 “房产过户的申请材料都交给房产交易中心后，拿到一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金 ，一般需要十五个工作日左右。房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。”