律师提醒购买新房与二手房首付计算的区别

   业主在办理新房贷款时，首付款是按照购买时的市场价作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。与新房贷款相区别的是，办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。

  评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。

  一手房首付计算方式：

  首付款=总房款-客户贷款额

  贷款额=合同价(市场价)×80%(首次贷款额度最高可达80%)

  二手房首付 计算方式：

  净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费以及中介服务佣金的首付款)

  贷款额=二手房评估价×80%(首次贷款额度可达80%)

  贷款额估算方式，可用合同价×85%，预估出大致评估价格。

  律师答疑：购买"二手房"要注意规避哪些问题？

  单位宿舍的旧房，能否转让？“二手房”办过户手续时，原业主一直不肯签字，怎么办？

  1.买房前，必须确认卖房人已取得《房屋所有权证》。

  按照我国《物权法》第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。同时该法第十七条还规定：不动产权属证书是权利人享有该 不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

 《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权属证书受国家法律保护。《房屋所有权证》作为房屋权属证书，是国家对房屋所有权的确认。作为购房者在购买二手房时，必须审查出售方是否已取得《房屋所有权证》而且尽量查明卖方提交的《房屋所有权证》是真实的。

  2.买房时，必须查明房屋的土地使用权性质。

  我国目前的土地性质分为“国有”和“集体所有”两类。国有土地使用权取得方式包括划拨、出让、出租、作价入股等；集体土地使用权包括集体建设用地使用权、宅基地使用权等。

  在不同土地权属性质前提下，土地使用权的取得方式有所不同，出让取得的土地使用权交易时不存在额外的费用，如果是划拨的土地在交易时会补交土地出让金，增加交易成本。所以购买二手房时还必须弄清所购房屋土地使用权取得方式。

  3.如果房屋属夫妻或家庭成员共同财产，须取得共有人同意出售的声明。

  有读者反映，买“二手房”时，遇到夫妻一方拒绝签字而导致买卖无法成交。余军律师解释说，按照我国合同法和民法通则的规定，共有人未获得其他共有人同意，擅自处分共有财产的，其行为无效。

  所以在购买“二手房”时，买房人应查清该房屋是否存在其他共有人，如果存在其他共有人，必须要求其同意出售房屋，如夫妻一方出售房屋，应要求另一方书面确定同意出售。

  按照我国《合同法》第230条规定，出租方出售房屋时应通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

  依据上述规定，在购买那些在租的“二手房”时，买房人应考察所购房屋是否存在租赁关系，如果存在的话，应落实出售人的出售行为是否已通知承租人，且已得到承租人放弃优先购买权的认可。

  5.所购房屋没有被司法机关财产保全、查封，没有设定抵押权。

按照我国法律规定，被司法机关依法查封的房产在一定期限内是不能交易过户的。同时根据  《物权法》、《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押人处理抵押房屋，应获得抵押权人同意，否则不得转让房屋。按照上述规定，购买“二手房”应审查拟购房屋是否设有抵押权。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，房屋抵押应办理抵押登记，并在权属证书上记载抵押情况。所以，审查房屋是否设有抵押权，可审 查权属证书原件是否有抵押的记载。