二手房存量年内最高 营业税减免存废月底知晓

　　今年年底，二手房交易“5年改2年”免营业税的优惠政策期限将至，房主们看空后市纷纷抛出手中的房源，使得京城二手房房源激增至全年最高峰。另据《华夏时报》记者了解，目前北京建委正在研究二手房营业税优惠政策的存废问题，最快将在本月底出结果。而作为去年救市政策的代表，其存废问题也对未来政策的走向有着借鉴意义。

　　京二手房激增至年内顶峰

　　除开发商之外，二手房投资者也许是对房地产政策最为敏感的群体之一。9月初，北京银监局发布的旨在整治二手房交易阴阳合同的“84号文”，使得二手房交易中传统的避税方法失效，而今年年底即将到期的二手房“5年改2年”免营业税的优惠政策，也将增加二手房在交易环节中的税费。

　　基于对政策的预期，越来越多的业主将手中的房源抛出，导致了二手房源 “井喷”的现象。《华夏时报》记者从北京市房地产交易管理网了解到，截至2009年10月8日，北京存量房可售房源套数达到21301套，激增至全年最高点，而这一数字也接近去年5-6月时3年来存量的最高水平。据我爱我家副总经理胡景晖介绍，2008年由于出现房价“滞涨”的状况，房主担心奥运结束后楼市下跌急于抛盘，二手房源在当时累积到了历史的最高水平。

　　而据北京市房地产交易网和美联地产提供的数据分析，北京房地产市场出现成交量下滑后，在9月成交均价首次出现下滑，北京二手房市场成交均价为12120元/平米，环比8月下跌了2.42%。

　　据胡景晖透露，在9月新增的房源中，5年内的中高档户型集中入市，其中有一半属于投资型业主抛盘。他表示：“很重要的原因是营业税优惠政策即将到期，加上目前市场正在进行回调，成交量和价格都在调整，业主担心越拖房子越难卖。”

　　二手房政策或微调留存

　　随着房地产市场的回暖，以及受二手房营业税优惠政策的影响，1月至9月，二手房的成交量一直超过新房，这是在以往的年份中未有的新情况。但接下来，随着银行严格执行二套房贷政策和在贷款中以网签成交价格作为申贷的审批依据等措施的实施，使得政策走向也渐渐变得不明朗起来，再加上年底二手房营业税优惠政策面临到期，无疑将深深加重购房者的负担。

　　记者算了一笔账，以一套满两年但不满5年、90平米以下、成交价100万的房子为例，在使用“阴阳合同”的情况下，如利用最低交易指导价40万来计算税费，其目前应该缴纳的营业税、契税、个人所得税仅为3.2万元。而取消优惠政策后，并且不能使用“阴阳合同”的情况下，其交易税费将达到8万元。二手房将面临更多的交易成本，显然对于成交是一个大的阻碍。

　　市场上房源的增加便直接反映了业主们对于政策的焦虑。而政府相关部门也已经开始研究相应的应对措施。据《华夏时报》记者从一位业内知情人士处了解到，北京建委在9月已经召集了二手房方面的相关人士进行了探讨，并要求相关单位收集数据，并分析取消和延续优惠政策将对市场造成的影响，最快10月底二手房“5年变2年”营业税的优惠政策是否延续将见分晓。“无论结果如何，该政策结果都会较截止日期早一些出来。”该人士表示。

　　而对于二手房政策的走向，美联物业市场总监张大伟向记者分析，房地产拉动经济体现在购置土地过程中拉动多个行业，当成交量都集中在二手房时，房地产拉动实体经济的作用并不明显，因此借助这次调整，可能会减小二手房的优惠政策幅度而更偏向促进新房的成交。

　　而中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，现在房地产市场出现调整，但是今年成交量超过了2007年和2008年两年的总量，房地产如何定调，还要看年底的中央经济工作会议对明年经济的安排。北京二手房优惠政策是去是留，将会给北京房价带来怎样的调整契机，让人心生期待。