置业提示：二手房投资 产权不要超5年

    ■ 个案资料

    方女士29岁，在一家公司做职员；先生34岁，是个体经营者，夫妻二人计划今年要宝宝。目前家庭年收入40万元（不保证可持续），有70万元5年定期银行存款（2008年9月-2013年9月），股票型基金15万元(2007年下半年入市，目前还处于亏损)，有活期存款53万元。

    方女士有基本社保、重大疾病险10万元，定期寿险30万元；先生只有定期寿险30万元。家庭生活在北京，有住房一套，市值92万元，无银行贷款。

    ■ 理财目标

    ●目前的经济状况是买房投资好还是选择理财产品好？

    ●保证孩子上完大学所需的费用。

    ●想10年后退休，做好退休后的生活保障的贮备。

    ■ 财务状况分析

    方女士家庭正处于家庭事业形成期，事业曲线正是逐年攀升阶段，目前平均每月会有3万多元的收入，按照北京的生活标准估算每月应该有2.6万元左右的结余，保持较高的结余比例有利于现金的积累。不过随着孩子的诞生，家庭的开支就会出现较大幅度的增长。

    家庭资产目前分为房产、存款和投资三部分，但是投资比重只占净资产的7%左右，这个比重过低。而且由于是高位入市，经过这一次市场的冲击应该是损失惨重。另外家庭没有任何负债，家庭财务处于一个比较安全的状态。但是考虑到方女士家庭收入的不稳定性，建议利用银行工具进行调整以保证每年现有的固定收入。

　　■ 理财建议

    买房通过租赁平衡月供

    在投资房产的时候建议选择产权不超过5年的交通便利的二手房，首先是因为5年的时间可以有效衡量房屋的质量；其次是便于租赁来平衡月供。目前北京二手房平均价格在14000元左右，商业银行贷款利率在5.9%左右，如果购置100平米的房产需要140万元，首付28万元，贷款112万元，分30年偿还，月供为6643元。

    如果租金收到3500元，每月所负担的月供是3140元左右，这样月供只占月收入比例的不到10%，不会给日常生活带来太大的压力，达到了一劳永逸的效果。同时还可以随时留意贷款利率的浮动，选择提前还款或部分还款来缩短贷款年限。

　　三成资产投资黄金

    从以往经验来看，投资的比重占净资产的50%之内是一个比较合适的比例。在预留2万元应急储备金，以及房贷首付后，方女士的活期账户里还有23万元可供支配，建议按照比例进行组合型投资：20%用于购买国债，以目前国内银行利率形势来看还有一定的降息空间，可以利用国债来规避其风险。30%用于黄金投资，无论是历史上哪一时刻黄金一直具有资产保值的作用；今年以来，黄金的开采成本增加，加上其开采量的限制，金价的走势从长远来看会呈阶梯性递增，绝对具有长期的投资价值，投资方式上建议选择纸黄金或现货延期交易。另外20%可以投资股票，对于股票建议考虑购买一些蓝筹股或大盘股。

    由于方女士之前已经有投资于股票基金，所以在这里建议只投入30%进入基金市场，这30%用于购买偏债类和平衡类基金，用稳定的收益来平衡之前所购买偏股类基金所带来的损失。随着市场回暖，所持亏损基金可以恢复到一个水平线。建议届时进行局部转仓合理分配比重，达到风险适宜，追求稳定的收益。

　　教育金可利用活期储蓄

    如果今年要宝宝，明年出生的话，可以考虑动用定期存款进行规划或等存款到期进行规划。由于宝宝目前还没有出世，所以不能购买相应的保险产品进行教育基金的储备，可以考虑购买一些风险适宜的混合型基金或者银行活期储蓄进行现金的储备。建议采取定期定投的方式进行，这样到孩子18岁会积累很大一笔钱用来支付孩子的高等教育费用。

    混合基金+货币基金保障养老

    由于资金链的限制可以和子女教育规划同步考虑。由于二人都购买了定期寿险，所以晚年最基本的保障还是可以满足的。但是考虑到在通胀率前提下一直保持现有生活水平，建议等定期存款到期后，选择定投一些混合型的基金，预计收益率在8%左右，并将每年收益的结余再投资于货币市场基金，收益率3%左右。这样配合寿险，到了晚年还是可以享受比较富足的生活。

　　延缓退休时间

    方女士的家庭结构还比较年轻，选择10年后退休有些过早。

    届时宝宝10岁左右，正是消费高峰的开始，如果此时家庭失去固定收入，完全利用投资来获取收益风险性过大。

    另一方面10年后的家庭收入来源同样也正处于高峰期，利用这段时期可以积累相当大一笔钱，用于投资或扩大生意，为将来生活和子女未来积攒财富。所以建议重新扩展生命规划，以达到价值体现的最大化。

    ■ 理财顾问

    北京东方华尔理财团队 曹洪福