买二手房不是简单的事!买二手房注意哪些？

　　购买二手房，涉及到的费用有定金、首付、税费、中介服务费等费用。二手房不同于新房，且涉及金额大，税费多。所以挑选二手房请小心谨慎，特别是首次购买二手房的网友更是要谨慎，对于买房过程中的相关知识要了解，才能避开购房纠纷。本文整理了购买二手房过程中需要注意的几个常见问题，大家一定要仔细阅读，防止买二手房交易被骗！

　　

　　注意：计算首付需要先扣除定金、税费以及中介服务费，才是可支配的首付钱款。

　　

　　1、定金怎么算？

　　

　　二手房经过看房选房之后，买卖双方如果达成交易意向，买方或需向卖方支付一定数额的定金，一般在100000元以下（如果超过十万元，或需资金监管）。

　　

　　1）买方单方面违约（如中途反悔不买了），不得要回定金；

　　

　　2）卖方单方面违约（如坐地起价），需赔偿买方双倍定金。

　　

　　2、税费怎么算？

　　

　　普通商品住宅需要缴纳契税、个税、增值税及附加。

　　

　　另外，一类经适房需要缴纳综合地价款，二类经适房以及已购公房，需要缴纳土地出让金。

　　

　　3、首付怎么算？

　　

　　通过中介机构进行交易的，对于首付款资金需要进行建委监管。全款买房，需要在过户前将网签价等同的款项打入建委监管账户。贷款买房，需要将网签价-贷款部分打入建委监管账户。

　　

　　以北京例子：

　　

　　交易房屋：朝阳区90平米， 成交价600万，王四拟贷款350万， 250万购房款（已除去税费、居间服务费）。

　　

　　资金架构： 600万=10万定金+240万首付款+350万贷款。

　　

　　网签价： 350/65%=539万（普通住宅）。

　　

　　建委监管值： 539万-350万=189万。

　　

　　其余240万-189万=51万可以进行资金监管，也可自行支付。

　　

　　4、中介服务费用

　　

　　房屋价格评估费和买卖代理收费。房屋价格评估费按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。价格总额在10 0万元以下的收5%，100万元至1000万元的收2.5%，1000万元至2000万元的收1.5%等。房屋买卖代理收费按成交价总额的0.5-2.5%计收。如果房产中介实行独家代理，收费标准由委托方与中介机构协商，可按成交价的3%执行。

　　

　　5、如遇到限购政策

　　

　　如交易期间，国家或地方颁布限购政策，导致房屋买卖合同解除的，有以下几种情况！

　　

　　1、如买房人不具备购房资格或者有其他限制购买房屋的情形，在合同履行期间届满前买房人依然未取得购房资格，导致合同解除的，卖房人有权要求买房人按照合同约定承担违约责任，具体赔偿数额将根据合同约定及实际损失来确定。

　　

　　2、如果在合同履行期间，因政策发生变化导致买房人不再具备购房资格，一般不会判决损失赔偿。

　　

　　3、如果房屋买卖合同依约定期限能够履行，因一方的原因致合同履行超期，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法履行而解除的，守约方可以要求违约方赔偿损失。

　　

　　提示，根据自己的收入情况推算月供及可贷款金额，扣除税费及中介服务费，计算首付及可购入房屋的总价。