原房主擅自将未完成交付房出租

　　购房，首要条件就是“干净”，尤其是二手房。这“干净”除了指房屋的内外环境外，还指房子里没发生过“不吉利”的事情，否则，再低的价格也卖不出去。

　　阿忠很郁闷，他就“不幸”买到了“不干净”的房子。为此，他向原房主阿金提出退房要求，并将阿金起诉到了法院。

　　记者昨天获悉，这起纠纷已经有了结果，阿忠胜诉，除了解除合同外，先前已付的购房款也可以收回。

　　原房主擅自将房屋出租

　　阿金的这套房子在平湖城南的一个拆迁小区里，面积并不大，处于顶楼，原本一直出租。

　　后来，阿金决定把这套房子卖掉。由于这里属于一所知名小学的学区房，前来洽谈的人比较多。经过一番比较，他与阿忠谈好了价格。

　　2012年8月初，阿金与阿忠签订了房屋转让合同，约定阿金将上述房屋转让给阿忠，转让价格为60万元。

　　对于购房款的支付，双方约定：签订合同当天支付8万元，2013年12月底前支付50万元，并将房屋交付给阿忠，在办理房屋权属证书过户时支付余款2万元。

　　合同签订后，阿忠于当日支付了8万元。

　　在签订合同的时候，阿忠是知道房屋的出租状态的。因为大部分购房款还没有支付，房屋也没有过户，这套房子等于还在阿金手里，所以阿忠也没有提出反对意见，但他知道，这套房子的租期很快就要到了。

　　租户到期退房后，阿金在没有通知阿忠的情况下，又把房子租了出去。因为这次的租期只有3个月，阿金以为不会引起阿忠的注意。

　　案件引来合同履行障碍

　　2012年10月的一天，这个拆迁小区里发生一起凶杀案。

　　令阿忠万万没想到的是，这起案件竟然发生在他已经签下购买合同的房子里。在阿忠看来，这样的房子自己不可能去居住，转手也没人敢要了，他决定退房。

　　但退房之路并不那么容易走。根据合同的约定，去年12月底，阿金要求阿忠支付购房款50万元并交接房屋。阿忠认为发生的案件令房屋贬值，不同意继续履行合同，要求解除合同并由阿金返还他之前支付的购房款。

　　两人僵持不下。于是，阿忠将阿金起诉至平湖市人民法院。

　　房屋贬值责任到底在谁

　　在案件审理过程中，双方各执一词。

　　阿金认为，双方已签订房屋转让合同，虽然发生了案件，但房屋并未遭到损坏，不存在无法正常居住等情形。在签订房屋转让合同时，阿忠就知道房屋出租给他人，且在约定的房屋交付日该房屋已不在租赁状态，故自己在合同的履行过程中并无任何违约行为，不同意解除合同，要求阿忠支付到期购房款50万元。

　　阿忠则认为，阿金在原租赁合同到期后，又擅自将已卖出的房屋出租给他人，存在过错，且由于他人在该房屋内作案，直接导致自己购买后无法正常居住生活，合同的目的无法实现，故根据相关规定，阿金应当承担房屋无法正常居住生活及房屋整体严重贬值的责任。

　　法官认为，房屋的价值构成要素不仅仅局限于建筑本身的使用功能，房屋的市场价值一般由建筑成本、交通条件、居住环境、人文环境等社会综合因素构成，依据价值规律，争议房屋在实物形态上没有受损，但“趋吉避凶”是客观存在的社会普遍心理现象，是广大群众长期以来形成的善良无害习俗，理应得到法律的尊重。

　　法官表示，阿金在未告知及征得阿忠同意的情况下，擅自将争议房屋出租给他人，其处分争议房屋的行为，必然会增加房屋发生各种风险的可能性，这起案件正是由阿金出租房屋导致的风险事件，由于发生案件时房屋尚未交付给阿忠，根据相关法律规定，“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担”，故阿金理应承担房屋出租后所产生的相应风险。

　　因此，法院判决解除双方所签订的房屋转让合同，阿金返还向阿忠收取的购房款8万元。