二手房合同对迁户口作了约定

　　在二手房买卖过程中，有一个很重要的问题就是迁户口，如果原房主不肯迁走户口，新房主就无法迁入，而迁不迁走户口得看个人意愿。因此，买房过程中，对迁户口作约定很重要。

　　最近，拱墅法院就判决一起迟迁户口的纠纷，因为有约定，原房主延迟迁户口被判违约。

　　新房主索赔12万违约金

　　王女士和丈夫都是北方人，打算在杭州贷款买房，今年3月，两人通过房产中介看中蚕花园永和坊一套房子，64平米，102万多元。

　　两人和原房主赵大伯夫妻签了合同，3月28日房子过了户，第二天就交了房，4月10日进行了物业交验。起初一切都还挺顺利的。可是一个月后，王女士发现，原房主赵大伯一家人的户口一直没迁出，这就意味着，王女士的户口一直无法迁入。

　　虽然，赵大伯夫妻在5月12日将户口迁出，但王女士认为，赵大伯夫妻违约了。

　　因为根据双方签订的合同中约定：赵大伯夫妻应当在交房前向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如被告未按期迁出的，应当向王女士支付102500元的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，应当按日计算支付全部已付款万分之十的违约金。

　　为此，王女士夫妻将赵大伯夫妻告上法院，要求赔偿违约金12万多元。

　　原房主：迟迁户口并未造成实际损失

　　法院开庭，赵大伯回应说，双方已经达成口头更改合同约定，他们并未违约。依据合同约定，双方只能在户口迁出后，才能拿到物业交验单，并凭交验单在房贷处领取剩余的房价尾款。但合同签了后，他们双方口头达成了新的合议，他们同意提前交房，王女士也同意他们延迟迁出户口，并提前取得房屋尾款，因此，王女士才能在未迁出户口后就取得物业交验单并领取房价尾款。

　　而且双方共同签署的物业交验单上注明了户口已经迁出，这也足以证明双方已经对户口迁出一事达成了新的协议。总之，被告并未违约。

　　赵大伯认为，合同约定的违约金过高，请求法庭予以降低。王女士买这套房子就是为了自己居住，不涉及落户杭州、子女就学等特殊目的，所以延迟迁出户口不会对王女士造成任何损失。其实，王女士自己也不重视户口问题。

　　“我们在签物业交验单上，注明了房屋内的户口已经迁出，试想如果王女士对这个问题非常关注重视，理应在户口问题上据理力争，坚持除非我们迁出户口，否则不能签署物业交验单及取得尾款，但王女士根本不关注户口问题，很轻松地签下了交验单。”赵大伯认为，这足以说明王女士在户口问题上没有利益诉求。

　　另外，赵大伯认为，他们已在5月12日完成了户口迁出，并没有恶意长期拖延的行为，因此，即使构成违约，王女士也不会因此受到任何损失。

　　法官说法

　　法院审理后认为，房子在4月10日已经交付给了王女士。房屋买卖合同当事人可以对双方其他权利义务作出特别约定。

　　本案中，双方对案涉房屋内户口的迁出作了特别约定。对于赵大伯说双方存在口头约定延期迁出户口，法院认为，没有相应的依据，所以对该抗辩不予采信。

　　而赵大伯认为，他们并非恶意延迟迁出户口，违约金约定过高。

　　法院认为，王女士在3月28日取得涉案房屋的产权证，在4月10日实际取得房屋，至今双方的房屋买卖合同保持有效状态，已经实际履行完毕，房子所有权现属于王女士，房屋也实际处于王女士管控状态。在王女士起诉前，赵大伯夫妻已经将户口迁出。

　　虽然王女士说，如果不是她及时发现户口的问题，必然会造成损失。但也明确赵大伯延迟迁出户口并未造成实际损失。

　　结合本案损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，法院酌情认定，赵大伯应支付违约金1万元。