2007年地方政府的扩张欲依然强盛

　　机构、人群

　　事件三 06年回顾评说 07年展望

　　政府 中央政府鞭指地方，土地财政受约束 地方政府的扩张欲依然强盛

　　2006年9月5日下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，是土地管理和调控政策的一次重大调整，着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，与以往政策相比，改革的力度比较大，内容更加具体、务实，相关措施更有针对性。

　　政策出台前的实际情况是：地方政府把土地看作财政收入的主要来源，以地生财，热衷于经营土地、经营城市。在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入已占到地方财政收入的50%以上，成为名副其实的“土地财政”。

　　有鉴于此，这次出台的土地调控政策明确提出，要提高新增用地土地有偿使用费缴纳标准，缴纳范围包括那些没有经过批准的新增建设用地。同时，国有土地使用权出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土地出让总价款必须首先足额支付土地补偿费、安置补助费等，其余资金还应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。 这些措施完善了土地利益分配机制，强化了对土地收益的收支管理，有利于遏制地方政府盲目扩大征地规模的冲动。

　　在土地上尝到甜头的地方政府是不会善罢甘休的，他们的扩张欲依然强盛。因此要想从根本上遏制地方政府不顾实际扩张用地的冲动，关键是要在政府绩效考核机制上下功夫。此政策能否达到预期效果，还需进一步强化执行力并出台相关细则。

　　事件四 2006年回顾评说

　　银行 房地产业发展的第二大受益者

    2007年展望

    银行间竞争更激烈，按揭优惠条件仍会百出

　　中国房地产有如此迅速的发展，与银行的支持息息相关，一是开发投资，一是置业投资，房地产最重要的一头一尾，主要资金都来自于银行。同样，银行也从开发商、购房者手中赚取了相当可观的贷款利润，成为继政府之后房地产业发展的第二大受益者。虽然政府颁布了紧缩银根政策，旨在提高贷款门槛，降低风险，但房地产贷款长期以来一直被银行列为优良的贷款品种，因此，2007年，各银行间竞争将更加激烈，打擦边球，中小银行为抢占市场份额，优惠条件和品种将更加丰富。

　　事件五 2006年回顾评说

　　开发商 大部分诚实守信，功劳苦劳都有

    2007年展望

    海阔天空，每个开发商都自有生存之道

　　在搜索引擎上随便输入“开发商”三字搜索，竟然得到2550万个网页搜索结果；再看看搜索出来的网页标题，“开发商何以能够囤积居奇”、“开发商十大罪状调查”、“黑心开发商频毁约” 等等随处可见，人们认定开发商是抬高房价的罪魁。说来也可以理解，在大家收入增加有限，而房价却一路走高的当今社会，置业安家真的好难。情急之下，盖房子的开发商“罪大恶极化”成了最好的泄愤出口。如此看来，对开发商的口诛笔伐，很是应该了。

　　开发商的原罪并非全在于所谓抬高房价，几千年的中国历史，重权重文轻商的浓厚底蕴才是原罪的基础。轻商还不够，历史形成的“无商不奸”思维定势一直延续到今天。开发商对购房者属于甲方，对于社会、对于政策则是不折不扣的乙方。房价实质上是被宏观经济和供需关系左右着，中国这么大，单凭开发商人想左右价格，是根本不成立的。但理论上受益者的身份，让开发行业的尴尬处境凸显无疑。其实，作为国民经济的支柱产业，身为房地产中坚力量的开发商的贡献是不容质疑的，大部分开发商诚实守信，功劳苦劳都有。

　　2007年是政策显效年，虽然获取土地的游戏规则改变，看重投标方案而非“价高者得”，使实力较为逊色的中小开发商看到一线生机，但形势依然严峻，需要中小开发商们进行市场细分，努力开拓属于自己的一片天空。