上海二手挂牌房源需两年半消化 售价下跌超10%

　　记者昨天在走访沪上一些房产中介机构时了解到,5月前十天上海二手房挂牌量环比上涨近2成,达到11万套。而与此同时,5月份前十天全市的成交量却下滑到3000～4000套,也就是说按照目前的成交速度,上海需要两年半才可以消化掉所有挂牌房源。

　　购房者低价试探市场

　　与大多数开发商捂盘观望不同,近期不少房东在出售房源的态度方面已经出现了很大的转变,不仅“跳价”、惜售现象基本绝迹,就是在价格谈判过程中也比原来热情得多。

　　来自汉宇地产市场研究部的统计数据显示,“5·1”小长假结束以后,房东方来电量增长了近2成。受此影响,客户方的态度也发生了显著变化,对价格的考量也更加有耐心。

　　在浦东世纪公园板块,记者从一位中介门店负责人的口中得知,该区域的主力楼盘——“第九城市”的一套中区装修三房,128平方米原挂牌价450万到手,后房东调整为450万各付。但从4月中旬挂牌至今10余组客户带看后最高出价仅400万,最低出价竟然只有330万。首次砍价幅度多则30%,少则也达到了10%。

　　可见,随着市场的逐渐变冷,房东跳高价格试探市场的现象,逐渐转变为客户用低价格试探市场,市场买卖双方的博弈力量逐渐向客户方集聚。

　　客户方出现买房“到手价”

　　买卖双方对市场主导的争夺还体现在“到手价”的转变上。今年三四月份,在申城各大中介门店的挂牌告示中,“房东方到手价”的价格标签比比皆是。由于当时市场火爆,房东强势地将自身应该承担的税费转嫁给下家承担。而随着市场逐渐走弱,客户方也逐渐出现要求买房“到手价”的现象。

　　比如浦东海上国际花园一套128平方米三房,3月底该套物业挂牌价为400万房东到手,到4月中旬房东就调整到400万税费各付。但即使这样前来看房的客户依然寥寥无几。 5月初,一购房客户看中此套物业,但由于该客户不愿缴纳自己应付税费,所以与房东协商很久,房东终于答应400万客户到手价。考虑到房东需要为客户支付契税等税费及自身营业税、个人所得税等税费因素,房东400万的房款实际到手不足360万。所以,虽然该套房源依然是400万成交,但实际售价已经下跌了超过10%。

　　长期持有的物业仍利润丰厚

　　相对上述客户的“暗砍价”,多数情况下客户还是明着砍价的。如浦东证大家园三期一套5楼房源,104平方米,2/2/1,3月底挂牌价为275万到手,该房房东于4月中旬价格涨为280万到手（约为295万各付）。而随着看房客户的砍价,目前价格已经调整为273万税费各付,最终被一出价268万各付的客户看中并以此价格买下。该成交价格与房东最高挂牌价相比也有接近10%的降幅。

　　记者在调查还发现,从4月中旬房东方的价格松动,但4月底客户3%～5%的议价空间,进入5月份二手房市场已经向购买方大幅倾斜。客户的砍价幅度也普遍提升至10%以上。而以最近成交的案例来看,无不是之前房东向下调整价格之后,客户又进行了大幅砍价而成交的。业内人士坦言,事实上,按照2009年的涨幅,房价即使被砍掉10%、甚至20%,长期持有物业的房东一方依然利润丰厚。