深圳二手房市场现退房潮

     “从4月下旬开始，平均每天我都会接20多个咨询退房事情的电话，有的是在银行按揭出现问题想退房，有的是觉得接下来房价会降想退房，一些人甚至自愿丧失定金退房。可以说，现在深圳二手房市场已经出现了退房潮”广东德海律师事务所张茂荣律师说。昨日，深圳律协召开房地产相关问题研讨会，一些律师表示，新一轮的房产新政已经在深圳引起反应，不过政府应该主要考虑大量增加保障房供应平抑房价，而不是通过“情绪化”的政策打压房价。

    有买房者自愿放弃10万定金退房张茂荣律师告诉记者，4月上旬，他还时常接到有人电话咨询说业主单方面涨价，他们是否该起诉业主，而从4月18号左右开始，就陆续接到有人咨询退房事宜，“平均每天能接到20多个咨询退房的电话，我粗略统计了一下，到今天为止，已经有100多个”张茂荣说。

    为了掌握退房的数量、情况及原因，张茂荣对这些咨询电话都做了简单的记录，记者从其笔记本上看到，有买主反映，其在宝安买了一套价值211万的二手房，交了3万定金，已经支付4成首付，而银行贷款批不下来，退还其首付，他想退房，想咨询有什么法律风险。也有买主反映，其买了二手房，担心由于政策变动，银行不会给其利率折扣，想退房……“这100多个咨询退房的电话中，有70%—80%都是因为政策有变动，银行按揭贷款出现问题想退房”张茂荣说。

    记者在其笔记本上还看到，有的买主反映，其签订了买房合同，约定5月8日前付首付款，目前已经支付3万元现金，因为房价在降，他想解除合同退房，自愿不要3万元违约金。“近期出台的一系列房产新政，使得人们对下一步房价下跌的预期强烈，有一个买主给我说已经和卖家协商退房，损失10万定金，而在反映银行按揭出现问题想退房的人中，预期房价下降可能是他们想退房的最主要诱因，他们其中一部分可能预期房价会下降，想搭按揭出问题班车退房。”“这些咨询退房者中，有的已经和卖方协商好赔钱退房，有的处于双方僵持阶段，看下一步房价走势怎样再做打算，市场反映在我们这块还是比较及时，因为他们要向我们咨询其中的法律风险，从我接触的情况来看，我觉得深圳二手房市场已经出现了退房潮。”张茂荣说。

    研讨会上，也有多位律师表示，近期接到诸如想退房询问有什么法律风险的咨询电话明显增多。

    平抑房价要靠加大保障房供应？

    昨日研讨会上，几名律师表示，此轮政策调控，可能短期内会起到平抑房价的作用，但是治标不治本。广东华商律师事务所郭律师表示，从供应需求的角度去考虑，房地产市场供应主要是指保障房供应和普通商品房供应，需求指的是自住需求和投资需求，而要平抑房价，主要要从这4方面的博弈去调整。

    他认为，目前政府对房地产过分干预不好，而是应该通过商品房销售得到税收等收益，而后拿这些收益去建廉租房，其介绍说，新加坡80%的人口住在廉租房，而在法国，5万人口以上的区域，会按20%的比例进行廉租房配比。“所以应该是加大土地供应量及保障性住房等来平抑房价，保障房配比太少、保障房申请中存在漏洞，也不能起到平抑房价的作用。”郭律师说。他还表示，在保障房申请方面，也应该加大执法力度，杜绝资料造假，申请资料若造假在法律层面上就是诈骗。

    广东联建律师事务所的王劲松律师也认为，政府要做保障房解决中低收入群体的住房问题，而不是通过政策打压房价，至于有人需要有产权的房子，可以通过自己的努力去得到。

    而张茂荣认为，加大廉租房建设并不一定能够平抑房价，“中国人的观念决定了他买的是不是房子，而是一个家，特别是在深圳这种移民城市，很多人是想买个家给自己一个归属感。”王劲松等几名律师还建议制定廉租房法，完善廉租房制度，保障低收入群体的住房。

    跌幅达20%—30%或引发退房潮及断供“房价下降到一定程度，政府出来救市，上涨到一定的程度，政府又出来压市，我不看好房地产市场的理性化”张茂荣说。他分析，由于人们的观望态度，房价接下来会有一个僵持阶段，“我估计这个阶段会很短暂，不会超过1个月，僵持过后，看下调幅度，如果跌幅达到20%—30%，市场有可能出现混乱，比如出现更大面积的退房潮、断供现象也有可能出现。”[小贴士]律师：签合同后退房需承担法律风险购房者已经签订了购房合同，并支付一定定金，是否不要定金就能将房子“一退了之”？以银行按揭贷款不下来为理由，是否就能将房子“一退了之”？盛唐律师事务所尹成刚律师在接受记者采访时对此问题给出了否定回答，“政府出台新的调控政策并不能成为买方违约免责的理由，签订合同后，买方若退房将要承担法律风险”。

    尹律师说，合同中一般会规定违约金，如果购房者因为政策调控，预期房价下降而退房，不但要损失定金，而且要按照合同规定数额来赔偿违约金。而因为政策调整原因，在银行申请不到按揭款，违约的话责任依然要由买方承担。