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物权法几个问题的解读

平顶山房产网[www.pdshouse.com]  发布时间:2008-8-17  来源:  字体:
 

  《中华人民共和国物权法》已于2007年10月1日正式施行,物权法审议通过后备受社会各界关注,笔者作为专业律师,现就物权法中一些基本知识与人们生活息息相关的热点问题、新的法律制度给读者作些系列介绍,希望能够给大家在学习、生活、交易及维权中带来帮助。

  物权是指权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权、和担保物权。是一种针对车辆、房屋、土地等动产、不动产的有形财产权,不包括知识产权等无形财产权。权利人可以根据自己的意志直接控制动产、不动产,不需要借助他人的帮助就可以行使权利。权利人所享有的权利可以对抗除权利人之外的任何人,任何人侵害或者妨害了权利人的权利,权利人可以向其主张权利。

  任何财产都是处于不断的变动之中,不论是不动产还是动产的变动,都必须遵循一定的规则和程序,目的是让他人知道物权的变动情况,增强透明度和公信力,从而保障交易安全,维护交易秩序,把交易风险降到最低限度。

  一、不动产登记

  依据物权法的规定,国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。未经登记,不发生效力,但法律另有规定除外。不动产登记簿上记载的事项,是物权归属和确定内容的依据,物权法中的不动产物权变动登记分为:

  1、预告登记;物权法第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”。现实生活中,期房买卖中预告登记最需要,买房者在合同订立后,只享有合同法上的请求权,不具物权的排他效力,所以当开发商将已经预售的房屋以更高价格出卖给他人时,买房者只以开发商违约而要求损害赔偿,而无法保证获得已预购的房屋。有了预告登记,即使那些不讲诚信、不属行合同约定的开发商为了牟利而一房两卖甚至一房数卖,办理了预告登记的买房人也能够获得房屋。

  2、更正登记;物权法第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准”。第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正”。实践中,由于主观与客观等各种原因,如申请人弄虚作假、提供虚假材料,登记人员玩忽职守、办人情登记、关系登记,或获取不正当利益,收受贿赂等而发生错误登记,或者疏忽大意遗漏登记事项,都是难以完全避免的,但一旦发生,就有会造当事人的财产损害,如依据错误登记信息发生交易,会给交易带来极大风险,使交易安全缺乏保障。因此,物权法赋予了权利人、利害关系人申请对错误登记更正的权利,使确有错误的登记能依法得到纠正,使权利人的权利得以恢复。

  3、异议登记;物权法第十九条第二款规定“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿”。异议登记与预告登记一样,属于临时性的保全措施,对目前的登记权利人是一种权利限制。其设立目的是因由于登记的程序比较复杂、利害关系人与登记权利人之间的纷争一时难以解决,特别是当登记权利人不同意利害关系人关于变更登记的主张时,比如将他人财产登记在自己名下或个别登记工作人员弄虚作假而损害利害关系人的合法权益等,最终需人民法院通过裁判来确定真正的权利人,利害关系人则可通过异议登记的方式实现相当于诉前保全的目的。

  二、动产交付

  正如上述不动产登记中介绍的那样,如果是一幢房屋,购买者居住在房屋内并不代表该房屋所有权的已经移转,而是在办理房屋过户登记后,记载在不动产登记簿上的人,才该不动产的权利人, 起到一个公示的作用。而如果是一块手表,戴在谁手上,就可以被推定为就是戴表的这个人的。

  物权法第二十三条规定“动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外”。由于动产交易频繁,与不动产所有权登记转移的公示方法不同,动产的所有权转移在没有法律特别规定的情况下以交付为公示方法,即物的直接占有的移转。这一条款也排除了当事人另有约定的可能,即使约定也是无效的,如现实生活经常见到货物买卖过程中,卖方在买卖合同中约定“货物交付后,在货款未付清的情况下,货物所有权仍属卖方”,这种约定是不合法的,因为交付是动产的公示方法,货物交付后所有权依法已经发生转移,买方有权对该货物占有、使用、收益、处分,而卖方在货物交付后享有的是债权而非物权。

  (未完待续)

  作者单位:连云港市苍梧律师事务所

    《江南时报》 (2008-08-14 第18版)

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