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非商品房登记人与购房人不一致咋办

平顶山房产网[www.pdshouse.com]  发布时间:2012-1-4  来源:经济参考报  字体:
 

    【案情】

  张大爷有两个儿子张一和张三,吴丽是张三的妻子。张大爷和张三都是甲单位的职工。80年代,甲单位分给张大爷101号的一套房屋租住。1998年,甲单位开始向职工出售住房。此时张大爷已去世,张三另有房屋居住,并不想要购买101号房屋,张一经张三同意以张三的名义从甲单位购买了101号房屋,交纳了购房款21200元、维修基金1100元。购房时使用了张三和吴丽的工龄优惠,根据单位出售公有住房房价计算表,工龄优惠了466元。之后,该房屋由张一居住。2002年张一又交纳了购房款5416元、维修基金341元、印花税及工本费38元,取得了该房屋的所有权证,房产登记在张三名下。

  2009年9月1日,张一和张三签订补偿协议书,协议书约定:经张一和张三协商达成一致协议,把101号住房一套出售后,由张一给张三补偿人民币13万元,一次付清。同日,张三出具授权书,委托张一办理卖房期间的一切事宜。当月,张一又补交了房款91557元。随后,张一代张三与赵某签订房屋买卖合同,将该房屋以168万元的价格出售给赵某,张一收取了全部售房款,并依约给付张三13万元。

  2010年,吴丽起诉至法院,称101号房屋一直以张三的名义承租,后由张三出资购买,购买时使用了其与张三的工龄,房产证登记在张三名下,应当属于其与张三的共同财产。因张三未经其同意,私自委托张一出售101号房屋,该房屋出售后,张一拒绝给其房屋出售款,故请求判令张一返还其卖房款的一半即84万元。张一则认为购房时享受了吴丽夫妇的工龄优惠,并不等于二人实际出资,自己是诉争房屋的实际产权人,其委托张三出售房屋,并给予了补偿,不同意吴丽的诉讼请求。

  【分析】

  法院审理后认为,诉争房屋虽以张三名义购买,但实际购房款由张一出资,相关收据、购房合同、房产证原件由张一保存,房屋由张一居住使用,足以认定张一为该房屋的实际购房人,该房屋出售后获得的价款应当归张一所有。吴丽主张交纳了购房款,未提供证据,法院不予采信。

  此外,因该房屋系甲单位面向其职工出售,张三具有购买该房屋的购房资格,张三同意张一以其名义购房,购房时亦使用了张三、吴丽的工龄优惠,故张一应当给予张三、吴丽适当补偿。张三与张一签订的补偿协议书系双方真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定,因此合法有效;同时,综合考虑原房屋购买价格、使用工龄优惠的价格与现房屋出售价格,该补偿款数额并未显示公平。张一依约支付了张三补偿款13万元,因张三与吴丽系夫妻,夫妻关系存续期间取得的上述补偿款为夫妻共同财产,故吴丽已经获得合理补偿。

  因此,吴丽要求张一返还购房款84万元,缺乏事实及法律依据。法院依法驳回了吴丽的诉讼请求。

  单位出售的公有住房因为具有福利性质,购买时也限定了购买人的身份,通常只能由本单位内部职工购买,某些情况下,当职工本人不愿购买该房屋时,有可能将购买的权利有偿或无偿让渡给他人。由于限定了购买人的资格,实际购房人只能以该职工的名义购买,从而出现了房屋的名义登记人和实际购房人不一致的情况。少数让渡了自己购房权利的人受利益驱使试图以自己为名义登记人为由主张对房屋享有所有权。

  对此问题,一方面,现行民法从保护交易安全的交付出发,注重权利的外观,把登记作为不动产物权的法定公示方式,赋予登记以公信力。但物权公示原则的目的,是让不特定的第三人直接从外部认识物权的存在与变动状态,使物权法律关系得以透明,保护交易安全、交易秩序和第三人利益,而在当事人之间,名义登记人不能仅以登记的公信力来否认真实权利的存在。本案并不涉及第三人利益,当名义登记人与实际购房人不一致时,法律注重客观事实,如果实际购房人从房屋的购买、使用等方面有充分的证据证明不动产的最终归属,就应当保护实际购房人的真实权利。

  另一方面,无购买资格者在征得符合条件的他人同意的情况下,以他人名义购买了房屋,行使了本应由他人享有的购买权利,故应给与他人合理补偿。补偿的价格应当综合考虑所涉房屋的购买价格、所涉房屋所在区域的商品房价格等因素酌定。购房时使用工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益,不应算作购房的出资,不得以此主张在房产中占有份额或作为债务要求偿还。同时,此种借名购房情况通常发生在亲友之间,妥善认定补偿数额,对家庭成员或朋友之间关系的缓和与矛盾的化解也起着重要的作用。 唐盈盈

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