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买二手房别忘维修资金转名

平顶山房产网[www.pdshouse.com]  发布时间:2011-8-29  来源:广州日报  字体:
 

    物业维修资金转名在交易过程中是比较后置的一个问题,一般都是在签订买卖合同或者交楼时才会提及,并且一般是中介公司提醒下才会注意的。为什么买卖双方在交易过程中会较容易忽略维修资金呢?第一,金额较小,每户几千元的维修资金基本上十多年都没有变化;第二,这笔维修资金使用较复杂,因为如果楼盘要动用到维修资金,需要有一定数量的业主同意下才能使用,所以楼盘使用这笔资金的机会较小;第三,由于数额不大,且维修资金由楼盘物业管理处进行管理,基本上业主几年后都遗忘了这笔资金的存在;第四,买家一般都不知道这笔资金的存在,二手买家在买楼时很多非税费类型的费用其实都不是很清晰的,遇上较负责任的中介公司或者业主,可能会在签订合同的时候把这个维修资金列入备注里面,但也有部分业主在交楼的时候,需要买家直接支付与物业专项维修资金对等的现金,才肯和买家去办理过户手续。

  二手房买卖标准合同

  对物业维修资金过户有约定

  过往由于市民对物业维修资金不太重视,在房地产买卖合同中都没有专门条款约束。2010年广州市国土房管局为二手房网签重新制定存量房买卖合同时,针对物业专项维修资金就有一个专门条款。在广州市存量房买卖合同第四条“交楼时间和交接手续”中,有下面的约定:

  3.甲乙双方同意交易房地产的物业专项维修资金按以下第__种方式办理:

  (1)该房地产依法不需要建立物业专项维修资金。

  (2)该房地产已交存物业专项维修资金,甲方同意将专项维修资金账户中的结余款¥____元随房屋所有权同时过户给乙方。乙方应自办理完该房地产交易过户后的__日内,持本合同、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理更名手续。

  (3)该房地产尚未交存物业专项维修资金,按以下第__种方式办理:

  a。由甲方自本合同生效之日起__日内交存物业专项维修资金后,方可办理该房地产的交易过户手续。乙方应自办理完该房地产交易过户后__日内,持本合同、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理更名手续。

  b。由乙方按国家、省、市物业专项维修资金的有关规定交存。

  中原地产御龙庭分行高级营业经理钟祝健表示,由于标准合同对存量房物业专项维修资金有专门的约定,目前广州市二手房已实现新规定中的买方“单方办理”。

  广州市物业专项维修资金新规定的公众咨询期于8月27日结束,如无意外此物业专项维修资金的新规定将在近期内实施。本次新规定对物业专项维修资金过户手续作出简化,以后新房的维修专项资金将以房号来登记,“跟房不跟人”,二手房新业主也可单方面办理物业专项维修资金的过户。以往需要新、旧业主双方办理,一些多次转移的房屋很难找到最初的缴存人。缴存人与产权人不一致,导致使用维修资金时,产权人无法行使表决权。新规定中明确,房屋所有权转移时结余的维修资金要随所有权同时过户。今后,新业主单方持房屋权属证明及本人身份证明,即可办理更名手续。

  物业维修资金三问

  现在买房,物业维修资金如何过户?

  中原地产御龙庭分行高级营业经理钟祝健表示,房管局的新标准合同对物业维修资金进行了约定,由于标准合同对存量房物业专项维修资金有专门的约定,目前广州市二手房已实现新规定中的买家“单方办理”。二手房物业专项维修资金过户分两种方式,1.新旧业主同去办理过户,双方持新房产证原件和复印件一份、身份证原件及复印件两份到指定的农业银行分行即可办理物业维修资金的过户;2.新业主单方凭中介盖章的存量房合同及新房产证、身份证资料到农业银行分行办理过户。

  钟祝健表示,有的业主交了物业维修资金却丢失了物业维修资金卡,可办理物业维修资金卡的挂失和重发,手续类似于银行卡的挂失和重新发卡。只要业主交过物业维修资金,农行系统会有留存记录的。
旧业主未交物业维修资金,如何补交?

  以往物业维修资金缴纳与买房和收楼无直接捆绑,故此一些电梯楼有的业主交了,有些业主没交。钟祝健表示,他成交过的淘金板块波尔多庄园和淘金家园,基本上业主都交了物业维修资金,御龙庭则有部分业主未交。根据上述存量房物业维修资金的专门约定,可选择由旧业主或者新买家补交有关资金。

  据记者了解,2008年8月1日后签订商品房买卖合同且有关商品房的预售证在2008年2月1日后签发,购房者按105元/m2的标准缴纳物业维修资金,多层无电梯洋房(别墅)则按77元/m2缴交。凡是在此之前的商品房,高层电梯住宅按照40元/m2的标准缴纳。故此,像富力御龙庭这类在2003年前后销售的房屋,纵使旧业主未交物业专项维修资金,新买家补交的标准都是按照40元/m2。物业维修资金新规定后,新房的物业维修资金以房号为登记,不因所有权转移而变动,届时二手房买卖根本不需要做物业维修资金的过户,更加便利物业买卖。

  物业专项维修资金有咩用?

  物业专项维修资资金有特定用途,只在物业共用部位、共用设施设备发生突发故障、存在重大隐患和超过保修年限时才可动用,且该笔资金需要业主大会投票批准才可动用。虽说物业专项维修资金动用起来程序众多,但该资金的“有”与“无”对小区的楼宇安全至关重要,去年广州市嘉和苑的外墙事件就是一个明证。

  去年本报独家报道嘉和苑外墙存在重大安全隐患的事件。据物业管理公司和业主反映,嘉和苑面向东风西路的外墙为轻质材料构成,经多年风吹雨打后可能会随时剥落,该楼盘此前已多次发生外墙材料剥落的小事故,有一次更需消防员上门处理。物业管理公司与业委会一直希望彻底消除外墙的安全隐患,但由于该楼盘的物业专项维修资金不够钱,只能祈祷“定时炸弹”不要爆炸。嘉和苑的物业专项维修资金部分由开发商缴纳,部分由业主缴纳,但开发商应缴部分一直未交。

  该事件经本报报道后,广州市房管局及越秀区有关部门敦促嘉和苑开发商补足欠缴的物业专项维修资金。最终,开发商也补足了嘉和苑的物业专项维修资金,政府也协助楼盘对外墙做了简单整修。(记者 李凤荷)

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