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二手房买卖任一方违约 中介不承担责任

平顶山房产网[www.pdshouse.com]  发布时间:2011-8-22  来源:南昌日报  字体:
 

    二手房交易过程的诸多问题是市民关注的焦点,这里将围绕居间合同的法律作用以及合同签订后各方的权利和义务为主题,向广大市民传授经验。
 

  【案例一】买卖任一方导致违约,中介不承担违约责任

  南昌市民张某通过中介看到一套二手房挂牌出售,觉得比较合适,随即通过中介联系看房并达成购买意向,当天向中介付了意向金1万元。但当中介联系到卖家,确认房屋买卖事宜并转付意向金时,卖家反悔,以家庭意见不统一为由拒绝卖房。无奈,中介只得通知张某,居间不成功,卖家不肯卖房,请他另换其他房屋,或取回意向金。但张某认为,买卖不成,中介公司应承担违约责任。经多次协商,张某与中介未取得一致。张某把中介告上法院,要求中介按照“定金法则”承担赔偿责任。法院一审判决驳回了张某的赔偿请求,二审维持原判。

  专家评论:在这类纠纷中,有个共同的特征,即下家认为既然与中介签订了居间合同,约定了具体的买卖条件,且付了一定数额的意向金或预付了部分房款,最后却未能买到房子,就认为中介违约了。近两年,由于房价上涨,这样的纠纷非常多。买房不成而房价上涨,购房者心理难以平衡。这样的主张法院是不能支持的。居间服务是信息服务和媒介服务,居间服务最显著的特征是“居间性”,即居间人不是上下家任何一方的代理人,其服务行为是事务性行为,不是法律行为,不能决定买卖最后能否成功,当然也不能承担上下家任何一方的权利或义务。当然,若居间不成,根据我国《合同法》的规定,中介不得向委托人收取报酬。居间活动的商业风险依法由居间人自行承担。

  【案例二】签订合同前须对房源进行充分了解

  市民吴某通过中介看中一套二手房,经过中介的居间服务,吴某与卖家朱某签订了《居间合同》。合同签订当天吴某付了定金1万元,并对交房、付款等条款作了约定。签约一周后,吴某反悔,并向中介发出书面通知,认为卖家隐瞒了该房屋一年内连续死亡两人的重要事实,造成重大误解,要求解除买卖合同。卖家原本不同意解除买卖合同,经中介沟通后同意解除买卖合同,但对定金返还不能达成一致。两个月后,卖家将房屋另售他人,并因定金退赔问题与吴某闹上法庭。庭审中,买家吴某认为,房屋内发生过死人情况,不吉利,因卖家没有告知而产生误解,合同解除归咎于卖家。卖家认为,生老病死属人之常理,买家没有询问,自己没有告知的义务,合同解除应归咎于买家。法院判决将合同解除归咎于买家,驳回了吴某的诉讼请求。

  专家评论:买卖合同签订后,因为“不吉利”的原因要求退房一案为什么会败诉呢?主要有三个原因:人员死亡的事实是否应当告知存在争议。多数人认为,除非买家事先有特别要求,否则卖家对屋内死过人的情况没有法定的事先告知义务。第二,没有证据证明卖家或中介有欺诈行为。欺诈通常是指故意告诉对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况,诱使对方作出错误决定的行为。第三,重大误解之说难以成立。重大误解通常是指行为人对行为的性质、内容、行为对象或其他直观信息认识错误,导致行为的后果与自己的意思相悖的情形。在庭审中,买家提出其购房目的是用作婚房,但由于无证据证明在合同签订前有过约定或要求,且其同意接受房屋内原有设施、家具,法院据此没有采纳他的辩解。
    【案例三】签订居间合同后私下成交仍应视作合同成立

  市民马某将其一套二手房委托中介挂牌出售,并与中介公司签订了居间合同。合同约定,马某委托中介为其提供居间服务,以不低于23万元的价格出售房屋,委托期限自2010年9月1日起至同年11月30日止。合同约定,卖家在委托期内私下与他人成交的,视作居间合同成立,应按房屋成交价格的1.5%计收中介服务费。居间合同签订后不久,中介发现马某与中介推荐的客户王某私下成交。经交涉,马某认为,房屋是夫妻共有财产,自己以个人名义与中介签订的居间合同是无效合同,并以此为由拒付中介费。经多次协商无果,中介将马某告上法庭,要求按居间合同的约定支付中介费。一审法院查明上述事实,认定居间合同合法有效,依法判决马某支付约定的中介费。对此马某没有上诉。

  专家评论:依法签订的合同受国家法律保护。马某被判按约支付中介费,体现了合同的严肃性及国家法律法规的强制性。那么,马某提到的合同无效理由为什么不成立呢?居间合同与房屋买卖合同有本质的区别。属共同财产的房屋,若未经所有共有权人同意,部分权利人出售房屋的行为是无效的。但对于居间合同来说,不能如此简单认定。在司法实践中,一种意见认为,居间合同的本质是基于居间服务的委托合同,委托人只要是完全民事行为能力人且以自己名义订立居间合同,一经订立即可生效。由于对委托居间的房屋没有合法的处置权而居间不成的,不影响居间合同的效力。另一种意见认为,如果委托人对所委托居间的房屋没有合法处置权且不能形成表见代理,事后又不能得到追认的,居间合同则归于无效。如果中介经纪人履行了必要的审查义务且委托人隐瞒了权利瑕疵的,中介可按约或根据实际损失追究委托人的缔约过失责任。在本案中,无论采用上述哪种观点,由于马某和王某已实际成交,因此居间合同无效的辩解当然不能被采纳。

  【案例四】有偿性是居间合同的重要特征 
 
  曾某通过中介看中了一套二手房,同意以总价25万元购买,与中介签订了居间合同一份,委托中介为其提供购买上述房屋的居间中介服务。合同约定,曾某对其委托的房地产居间事项,在规定的范围内按成交价的1%向中介支付中介费2500元。合同还约定,中介可以转委托其他公司代办有关手续,若转委托造成曾某利益受损的,曾某有权要求中介承担赔偿责任。后在中介的努力下,曾某与买家达成交易,签订了房屋买卖合同。但直至买卖合同履行完毕,曾某始终以各种理由拒付中介费。无奈,中介将曾某推上被告席。在庭审中,曾某提出了拒付中介费的三条理由:中介方已经向买家收取了中介费,不应再向其重复收取中介费;中介委托其他公司办理过户手续;中介违反了国家的税收规定。经过庭审质证及辩论,一审法院判决曾某全额支付中介服务费。

  专家评论:居间合同的一个重要特征即为有偿性。我国居间服务的报酬制度,可以概括为三点:一是佣金约定制度,二是法定上限制度,三是风险报酬制度。前两点比较容易理解,对于风险报酬制度,这是基于我国《合同法》对居间服务的强制性规定:“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬”。拒付中介费的法定理由是居间不成或由于中介的欺诈行为而导致交易不成的情形。曾某所说“重复收取中介费”的问题,其实是个误解。在居间过程中,中介、买家及卖家三者之间有三个相对独立的法律关系:买家与中介之间的居间委托法律关系,卖家与中介之间的居间委托法律关系以及买卖家之间的房屋买卖法律关系。居间成功后,买卖双方各自按约支付居间合同约定的中介费,是两个相对独立的合同义务,因此不存在重复收费之说。至于是否违反国家税收规定的问题,因庭审中曾某未提供任何证据,且不属于本案的审查范围,法院未予处理。不仅如此,税收问题涉及另外的行政征收法律关系。在房屋买卖中介过程中,买家、卖家以及中介均是独立的纳税人,负有不同的纳税义务。至于委托他人代办手续,居间合同中已明确约定可以这样做。(李佳嘉 杨志闻)

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  2012-5-16 上午 09:19:48  平顶山房产网网友 1楼
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