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提醒:二手房过户必须提供中介合同

平顶山房产网[www.pdshouse.com]  发布时间:2011-8-5  来源:中国新闻网  字体:
 

    日前,国家发改委、住建部联合发布《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》(简称《通知》),对商品房预(销)售行为、二手房中介经纪行为等予以规范,其中特别要求二手房过户时必须提供中介合同。此举意味着,今后从事二手房交易,在办理过户时,除了要向房产部门提交买卖双方签订的买卖合同之外,还要提交买卖双方与二手房中介三方签订的中介合同。

  这是对今年4月1日起实施的《房地产经纪管理办法》的进一步贯彻落实,其中明确指出,通过房地产经纪机构成交的房地产交易,办理交易过户时要提交房地产经纪人员签名的房地产经纪服务合同,意在杜绝“阴阳合同”这一市场顽疾。

  新规将着力打击“阴阳合同”

  在二手房市场上,因中介不规范引发的种种纠纷十分常见。而《房地产经纪管理办法》新规实施已经三个多月,记者从市区各中介公司及个体中介处了解到,由于国家没有对二手房中介服务的缴费标准作出相关规定,虽然不少中介店内墙上都贴有各个项目的收费标准,且普遍都按照实际交易额的百分之一收取中介费用,但这一“标准”却往往根据市场的冷热而改变。

  一私人中介负责人告诉记者:“百分之一只是一个行业普遍的标准,前两年楼市热闹的时候,一些生意好的中介会收得更高,而现在是观望期,交易量极少,中介费可以适当少收。”当记者暗示能否签订“阴阳合同”,有个体中介直接表示出默许。市区一连锁中介机构的分店经纪人介绍,税务部门对于每个区域的房子都会有一个税务评估,交易完成之后只要按照评估价格缴税即可。

  记者了解到,在二手房交易中,“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格,而“阳合同”则根据使用需要有所不同,一种是虚高的房价合同交给银行,以申请更多按揭贷款;另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户,以便少交税。目前,二手房交易只需提交买卖合同,中介合同并不需要向房产部门出示。而新规不但剑指“阴阳合同”,还明确中介公司的义务,让违规行为无处遁形。

  在新规中,要求各地要以贯彻落实《房地产经纪管理办法》为契机,依法严肃查处未经备案从事房地产经纪业务、提供或者代办虚假证明材料、协助当事人签订“阴阳合同”的事件。由于在过户时需要提供中介合同,所以相关部门可查看

  每单代理合同,是否违规便一目了然。中介公司乱收费、提供假证明材料等行为将会得到监控。

  影响

  进一步规范房产中介行业

  “感觉通过中介公司看的房子会贵很多。”近日,准备在建设路附近购置一套二手房的市民陈先生抱怨道。他认为,中介市场的经营混乱推高了二手房房价,也在不同程度上侵犯了消费者的权益。低买高卖、炒房、违规操作、卷款潜逃等等现象屡见不鲜。

  对此,该《通知》明确要求房地产经纪服务合同应当加盖房地产经纪机构印章,并由房地产经纪人员签名。未取得房地产经纪人员职业资格的,不得在房地产经纪服务合同上签字。而房地产开发企业和房地产经纪机构要严格按照商品房预(销)售方案和申报价格对外销售。各地对无证售房、捂盘惜售、哄抬房价、发布虚假信息和广告、规避限购政策、违法返本销售和售后包租,以及不按规定明码标价、价外乱收费、价格欺诈等违法违规行为,要依法依规严肃处理;对不按要求公示价格信息、隐瞒真实情况以及群众投诉较多的房地产项目,要及时进行核实处理,情况查实的责令其限期整改,整改期间可暂停网签资格。
 成都富房不动产房屋经纪公司的副总经理刘应忠认为,成都已实施了房地产经纪管理办法,已从经纪机构、经纪行业从业人员两个方面对成都市中介机构进行了规范。他表示,其实早在该管理办法出台前,成都房地产行业就已经有类似的自律性管理制度,富房的所有从业人员都是持证上岗,同时所有的代理收费也是透明公开的。因此通知的正式实施,将进一步规范整个行业。

  成都

  中小房屋中介将受冲击

  业内人士认为,《通知》的出台是为了应对炒房和交易市场上的哄抬房价行为。在成都二手房交易市场上,有房产经纪人资格证的从业人员少,一些房产经纪人认为,如果新规真的实施,对小中介机构的冲击会很大。据透露,一些没有资质的中介公司,由于缺乏强有力的监管手段,常通过“吃价差”、“两头吃”等手段,扰乱市场秩序。现在有了“立等可取”,有中介资质且具备网上签约资格的中介公司,可以更专注市场竞争;没有资质的中介公司则无法通过网上预审,业务量面临萎缩。迫使这些公司向规范化、品牌化公司看齐,提升自身服务素质,从而提升全行业服务水平,一些小的中介势必受到冲击。

  据了解,成都早已经开始实行中介机构备案管理。目前,在主管部门的备案中介机构从2008年底的295家上升到2010年底的1224家。同时,从去年开始,成都就在全国范围内率先启动了对全市从事房地产销售人员进行统一注册,持证挂牌管理,截至目前,累计注册登记的房地产销售服务人员达到了21507人。

  除了《房地产经纪管理办法》,成都市在后期还将出台《成都市房地产居间行业服务规范》、《成都市房地产代理行业服务规范》等措施和具体的管理办法,将重点针对中介门店设置一系列“标准化”,要求逐一达标,否则将被淘汰。玛雅房屋成都总部总经理雷建认为,新规设置的门槛对中小中介机构影响较大,同时其监管机制和处罚机制提高了从业机构或人员的违规成本,一旦违规轻则经济处罚重则被行业踢出局,这样的后果让很多从业人员都有所顾忌。管理办法的实施在一定程度上会对整个经纪行业进行一次洗牌,一些不具备资质和实力的代理机构势必会转头到品牌中介旗下,通过加盟形式继续下去。(记者徐洁莹)

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