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中国式买房公摊有多少猫腻?

2018-08-07  平顶山房产网[www.pdshouse.com]  来源:华商报  编辑:阑山  字体:T | T
  7月下旬,武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。

  业主反映,该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为28%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。

  事实上,公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊比例。

  住房公摊面积的存在是否合理?这里面开发商又有哪些猫腻?记者对此进行了调查采访。

  谁都不希望房子的公摊面积太大,这里就涉及到公摊系数的概念。

  举个例子,打开房本,上面写着“房屋建筑面积:84.47㎡;专有建筑面积(使用面积):63.43㎡,分摊建筑面积(公摊面积):21.04㎡”。但并没有明示,公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积,数值是0.33(即33%)。

  旭辉集团北京区域事业部设计管理部高级经理刘嘉表示,住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4,这些数据来自测绘公司的经验值。但近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。

  而问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

  猫腻1

  每户多算0.1平方米公摊

  均价4万每平方米

  四千多户的楼盘可多赚1659万

  一位业内人士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。

  也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

  事实上,国际上基本是按实际使用面积计算房价的,但为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢?

  “按实际使用面积来算的话,开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程技术检测咨询有限公司技术总监李平说。他说,购房者可以很容易地测出实际使用面积,却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契,在公摊面积的大小上做文章。

  以一线城市某楼盘举例:共有4148套房,以均价4万元/平米计算,假设开发商每套多算0.1平方米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚1659万元。

  猫腻2

  重复公摊、重复收钱

  消防应急场所变停车位又可多赚千万

  到底哪些属于公摊面积?其内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。

  你为公摊面积买了单,就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门,加上开发商很少明确公示,购房者根本不知道哪些公共面积是自己的,更别提使用了。

  “比如,有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,却又被划成车位再次出售,这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说,这样的车位没有产权,只能使用,不能转让。

  他说,这类车位在小县城能卖到10万左右,在省会城市能卖到20万。一个中型社区,如果开发商想在这方面做手脚,地下能划出几百个车位,地上也有几十个。假如开发商违规划出100个车位,每个卖20万元,一个小区就可赚2000万元。实际中,很多小区的车位价格要比20万高。

  猫腻3

  业主的公摊面积被牟利

  小区广告收入返给业主

  可少交一半物业费

  王清华说,还有一些被算作公摊的物业用房,按道理是业主所有,物业公司应当向业主缴纳一部分费用,但现实中很少有人会这么做。

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