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从租金上涨反思租房供给端改革路径

2018-07-04  平顶山房产网[www.pdshouse.com]  来源:平顶山房产网  编辑:阑山  字体:T | T
  针对近期房地产市场乱象,为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为,住房城乡建设部会同中宣部、公安部等部委,近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京(楼盘)、上海(楼盘)等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。这其中就包括对住房租赁市场的整顿治理。
  
  近期,房屋租金水平也在明显上涨。根据国家统计局的数据,5月CPI同比上涨1.8%,其中居住类价格指数同比上涨2.2%,拉高居住类价格的主要是房屋租赁价格。5月份,全国房租指数同比上涨2.4%,1~5月份房租指数同比上涨2.5%,二者比居住类价格指数高0.2个百分点以上。事实上,2016年本轮房地产市场回升以来,整体居住类价格指数中,租赁价格指数涨幅更高,租金价格指数月平均涨幅、累计涨幅分别比整体居住类价格涨幅高0.65个百分点和0.77个百分点。
  
  热点城市租金上涨更明显。据房天下租房网的数据,2017年2月~2018年5月,全国17个城市房租价格快速上升。其中,涨幅超过10%的城市有6个,涨幅在5%~8%的有5个,北京(25.9%)、上海(19.5%)、深圳(楼盘)(15.5%)涨幅居前。随着毕业季的到来,房租又要迎来上涨。房租上涨引起监管层高度重视。5月20日住建部部署楼市调控的文件中,首次提出“稳房价”与“控租金”并重,北京住建委年度白皮书也明确提出,将个体房屋租金纳入监管。
  
  2016年以来,随着《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的发布,培育和发展租赁市场,构建“租购并举”的住房新制度,成为我国楼市的长效机制。与此同时,多渠道租赁供应受到政策眷顾,如新增供地配建或“自持”租赁,13个城市试点集体土地建设租赁住房,闲置低效商业办公用房改建为租赁住房,租赁领域银行授信、证券化、发债等金融创新投入力度很大,50多个城市或省份出台鼓励租赁发展的政策,热点城市规划的租赁占到新增供应30%左右等。可见,租赁“供给侧”着墨颇多。
  
  问题是,商品房市场依旧火爆、成交量屡创新高的情况下,短期租赁人口不会爆发式增长。同时,租赁“供给侧”提速,低成本供地、供房备受重视,缘何住房租金价格还会暴涨呢?
  
  笔者认为,很大程度上在于,机构和资本套政策红利,攫取低成本空间价值。壮大规模化、机构化租赁,这是发展住房租赁的重点,政策本意是攻克个体租客和房东“散租”模式下,租赁乱象丛生之弊病,如随意涨租、克扣押金、室内配套缺失、消防安全隐患重重、短期行为严重等。
  
  但是,在资本和机构眼里,土地、金融、税收等政策优惠下,存量空间低成本的租赁是价值洼地。于是,过去市场自发供给的低成本租赁,成为各路资本争相角逐的领域。几乎不到两年时间,京沪深等每一个热点城市都涌现出200~300家长租公寓。据笔者调研,长租公寓大致可分为两类,一是收储旧工业厂房、废弃酒店、商业群楼的集中式公寓;二是“打隔断”、“上下铺”的分散式公寓。前者盈利靠低成本收房,后者靠提高单位面积收益,说白了就是涨租金。
  
  笔者发现,盘活存量房源的长租公寓,租金水平相比改造前上涨50%~200%不等。近期,深圳富士康员工集体发声要求涨工资,跟上房租的涨幅。这一事件暴露出,需要反思长租公寓运营模式及对租赁市场的影响。
  
  特别是,租赁企业兴起、存量盘活主导,对整体租金有明显的拉动效应。无论是补上消防、卫生等安全短板,还是提高居住体验,不仅要投入真金白银,还要大量人力服务跟上,再考虑到税赋及企业盈利,租金上涨是必然的。
  
  事实上,随着收入水平提高,居住消费升级,供给端涌现出配套好、体验性强的租赁房屋,这是需求倒逼供给跟上的结果。同时,85后、90后日益成为租赁市场的主力,他们对生活和居住有更高的要求,租赁供给端升级也有助于满足对美好生活的诉求。问题是,房价支付能力更多受投资需求、货币供给所决定,而租金支付能力则更多受到工资、收入水平的决定。残酷的现实是,作为租赁主力的流动人口、新就业大学生,其收入水平无法支撑租金过快上涨。

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