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走势和逻辑:2018中国楼市向何方?

2018-05-28  平顶山房产网[www.pdshouse.com]  来源:平顶山房产网  编辑:阑山  字体:T | T
  楼市是否在高位?比如说深圳(楼盘),深圳的楼价已经长达经历了16个月的下跌。我第一次看到的时候也觉得深圳经历很长时间的下跌,但是一共就下跌了几百块钱。这是数据在造假吗?我观察楼市很多年,深圳政府给他一万个胆子,他也不敢直接造假,那这个直线怎么来的?
  
  大家好,非常高兴受雪球邀请来到深圳,分享对楼市的看法。
  
  今天演讲的主题是《走势和逻辑,2018年楼市向何方?》说到逻辑,很多人会觉得楼市还讲逻辑吗?很多人觉得肯定不讲逻辑,过去几年楼市就没讲过逻辑:为什么楼市的价格涨那么快?为什么租售比这么低,租金这么便宜,房子价格这么高……还有,为什么我买不起楼?这些问题困扰我们很久。今天来和大家聊聊在当下楼市走势的背后,是什么样的逻辑在支撑。其中什么是合理的,而什么又是不合理的。
  
  从2016年下半年开始,国家对楼市政策的态度从鼓励变成抑制。到现在为止政府调控楼市的政策打压已经有一年多了,各地的限购和管控政策层出不穷。这是第一个基本事实,也就是政府的高监管。另一个事实则是自2014年开始,开发商也好、专家也好,都在讲楼市黄金时代结束,白银时代到来。意思就是中国经济增长已经到了拐点,楼市的一帆风顺的黄金时代已经不再。话音未落,2015年开始,楼市到现在已经上涨了三年半,所以我们会看到一个非常奇怪的现象,高强度监管和黄金时代结束反而迎来一个超长时间的增长。这是为什么呢?
  
  第一个问题:楼市是否在高位?当然现在信息发达,大家对楼市的情况已经不是太纠结。但是也有媒体会告诉大家,比如说深圳,深圳的楼价已经长达经历了16个月的下跌。我第一次看到的时候也觉得深圳经历很长时间的下跌,但是一共就下跌了几百块钱。这是数据在造假吗?我观察楼市很多年,深圳政府给他一万个胆子,他也不敢直接造假,那这个直线怎么来的?第一种办法就是,高价格楼盘暂缓入市。但这个方法有缺陷,你暂缓一个月可以,三个月可以,暂缓一年两年怎么办?第二个方式是高价格和低价格一起入市,现在政府还有保障房,只要控制得当,最后成交的平均数是可控的。甚至还可以讲楼盘成交时毛坯和装修价格分开,来降低楼价。今天来到深圳,也觉得深圳楼价调控能力很强,是特大城市里唯一一个能调成直线的。相比之下很多城市表现得差很多:比如说百城价格指数,完全不是直线,还是往上,所以很多城市还是需要再继续努力。
  
  不讲深圳讲上海(楼盘)。在过去的四月,不少上海豪宅都拿到了预售证。例如翠湖天地,117套房一共拿到了385个有效的抢号号码,最低的一套是3500万,最高的是7500万,一下就没了。中粮前滩一号,一个8.5万的楼盘,一共受到了3500个抢号,剔除无效的获得3100个抢号,摇号中奖率是7%,也是一天就没有了。大宁金茂卖9.3万,周边卖10万+,买到就是赚到,因此开盘一下也没有了。请问大家工作多久才能赚到一百万?抢到就是赚到,所以楼盘能不热吗?此外我们也注意到去年一年里内房股也一改低迷,恒大、融创、碧桂园都是涨了几倍。所以答案很简单,确实不管外面怎么说,楼市确实还处于高位繁荣期。
  
  那么接下来的问题就是:又是什么原因导致了超长时间的楼市繁荣?我们一直提醒大家,楼市和股市是不一样的,楼市的繁荣要考虑两个大方面因素,一个是长期因素,一个是短期扰动;从长期来因素讲,还要区分全局因素,以及局部因素。今天我们把和当下行情最重要的四个点抽出来讲,包括:GDP和利息、土地供给侧、居民限购和投资需求。
  
  GDP长期增长是推动楼市走高的基础因素,1997年中国GDP总值是7.9万亿,2017年则是82万亿。20年增长了10倍多,这是中国楼市走高的最基础的因素。这其实是规律吗?是的,这是美国的房屋价格指数和GDP走势,大家可以看到,两者几乎是同步的。唯一背离是在08年期间,美国鼓励中低收入者买房,导致房价快速上涨出现泡沫后破灭。所以如果房价上涨也会酝酿着泡沫的可能性。中国到目前为止依然没有可信的住房指数报告,我们用住房均价来模拟,也能大致看到住房价格和GDP走势两者几乎是同步的。中国还有另外一个现象就是官方的贷款利率是偏低,在过去20年,贷款利率低于7%的时间只有13个月。在年化增长13%的经济体里,7%以下的利息是极低的,基本借不到。谁能借到?上市公司,或者国企。但是对于个人来说,买房按揭可以带给你基准利率为基础的贷款,而且可能打7折或者85折。无论如何按揭提供了个人资产能够赶上经济增长的几乎唯一的方式。

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