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“小地方”房价破万? “潮水”退去或再现库存积压

2018-05-22  平顶山房产网[www.pdshouse.com]  来源:平顶山房产网  编辑:阑山  字体:T | T
  在这些三四线城市,有能力购买高价房的人不多,当第一批开发商来“收割韭菜”后,留给第二批开发商的空间已经不多了,而后续涌入的开发商如果继续修建大量住房,也许几年后,这些城市又会出现大量的库存。
  
  “房价太高了。”发出这个感慨的不是一二线城市的居民,而是21世纪经济报道记者一位在三线城市生活和工作的朋友。
  
  他感慨说,最近这一两年,他所在城市,稍微中心一些的地方,基本已经买不到万元以下的房子:“你说一线城市二线城市工资高,机会多,房价上涨正常,我们这个城市工资也不算高,为什么涨得这么快?”
  
  他的感慨并非个例。21世纪经济报道记者了解到,不少三四线城市成为这波房价上涨的热点。
  
  这是真的吗?这背后的原因是什么?
  
  多种因素影响三四线房价
  
  在本轮房价上涨中,新一线城市和部分二线城市的一个变化逻辑是:随着大量毕业生等就业人口的涌入,打破了房地产市场原有的供需平衡。
  
  而对于一些此前不被关注的小城市而言,近几年也出现了人口回流。比如,此前一直是人口输出大省的四川,在2011年-2017年,每年分别增加8.2万、26.2万、30.8万、33.2万、63.8万、58万和40万常住人口,平均每年增加37.2万人。至此,四川省常住人口规模连续7年增加。据21世纪经济报道记者了解,其中一部分人经过多年的积累,也有经济能力在县城购买新房。
  
  然而,这一逻辑就很多地方来说,也并不完全适用。以成都市青白江区为例,根据其2017年国民经济和社会发展统计公报数据,年末常住人口40.67万人。2015年和2016年,该区的常住人口变化情况为:39.87万人、40.21万人,显示出该区常住人口并未出现大幅度的增长。但2016年以来,青白江区的房价增长明显。
  
  而上述人口涌入逻辑,对于不少持续处于人口流出状态的三四线城市,就更加难以成立了。
  
  那么,是什么因素促进了这些城市的购房需求?21世纪经济报道记者了解到,首先是改善型住房需求。过去,三四线城市在所修建的小区大部分为7层及以下非电梯公寓,而随着家庭成员年龄增大,购买电梯公寓的需求大量增长。
  
  但更关键的原因是房地产的投资和拿地需求都在从一二线城市向三四线外溢。
  
  进入3月后,供职于成都某大型房地产商的一名负责人,往返于德阳、南充、攀枝花等四川省内三四线城市的频率逐渐增多。
  
  “过去是地方政府求着我们拿地开发,现在这些地区的土地都供不应求。”该人士对21世纪经济报道记者称。
  
  目前,大量的房地产开发企业进入三四线城市,是随着一二线城市的限购、限价,影响了开发商的利润,再加之市场需求被抑制,以及一二线城市地价过高等因素影响。不少开发商转为在新的区域拿地。而这些区域一个共性是:对消费者不限购,对开发商不限价,同时随着经济的发展,具备了承受更高房价的地区人均收入水平。
  
  “比如我们刚刚在四川某GDP过1000亿的城市拿了一块地,我们的拿地成本在5000元/平方米左右,可能会卖到一万,而这个城市的房价目前才8000元/平方米左右。”上述房地产负责人表示。
  
  需警惕大量新增库存
  
  然而,西南财经大学副教授刘璐对21世纪经济报道记者称,导致三四线城市房价上涨的主要因素,是中心城市调控趋严导致的购买力外溢。
  
  “一种情况是自然的补涨。比如很多东北城市都是这种类型,属于市场价值的自然修正。”刘璐称,“另外一种情况就是热点中心城市向周围的热度外溢,以本省的中小城市为主。比如四川的南充等地,2017年上半年的房价还在下行,但随着成都的楼市调控越来越严,包括南充在内的省内其他城市的楼市逐渐热了起来。”
  
  值得注意的是,成都在5月15日发布购房新政后,对过去不在限购之列的远郊城市也增加了约束性条款。其中最大的变化是从过去不限制购买,到限制以家庭为单位购买,而限购条件则从过去的无限制,到要求需缴纳满一年社保。

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