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个人房贷利率仍有上升空间 房企资金压力变大

2018-05-15  平顶山房产网[www.pdshouse.com]  来源:平顶山房产网  编辑:阑山  字体:T | T
  14日,中国社会科学院发布的《2018房地产蓝皮书》指出,2018年中国房地产调控将在以“稳”为主的背景下,坚持削弱金融杠杆的衍生能力。一方面,个人住房贷款在市场化资金成本上升的推动下,贷款利率将继续上行。另一方面,2017年房地产贷款余额在金融机构人民币贷款余额中占比达到26.8%,较上年同期上升1.8个百分点。
  
  房贷利率连涨16个月
  
  据融360最新数据显示,2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%,相当于基准利率1.135倍,环比上升0.91%,相比去年4月首套房贷款平均利率4.52%,上升23.01%。
  
  4月,融360重点监测的全国35个城市533家银行中,有76家银行分(支)行首套房贷款利率上升,占比14.26%,有26家银行分(支)行暂停受理首套房贷业务。具体来看,工行、农行、中行、建行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮12%水平。其中,首套房贷款平均利率最低为基准1.088倍,最高为基准1.196倍。
  
  中国农业银行总行个人信贷部高级专员林东表示,从2017年1月份至今,全国首套房平均利率已连续16个月上涨,在“房住不炒”的基调下,2018年部分区域住房信贷政策仍将收紧,贷款利率仍有上升空间。以北京地区为例,近期工农中建四大行集中上调房贷利率,执行首套房贷利率为基准利率的1.1倍,二套房按照基准利率上浮20%。
  
  《房地产蓝皮书》数据显示,截至2017年末,全国主要金融机构个人住房贷款余额21.9万亿元,同比增速回落至22.2%,较上年降低14.5个百分点,需要注意的是,贷款增速虽然有所回落,但仍高于人民币各项贷款增速9.5个百分点。
  
  林东表示,从供给端看,2018年央行货币政策将逐渐收紧,并将继续执行住房金融宏观审慎政策,个人住房贷款增量和结构都将受到统一监管,房贷资金供给将受影响。
  
  林东指出,目前美国、欧洲等主要经济体正在逐渐收紧货币政策,包括实施加息和缩减资产负债表,对我国货币政策形成一定制约。他预计,未来从稳定汇率的角度考虑,人民银行或将跟随美联储上调公开市场利率,这些操作将逐步传导或直接影响信贷业务的定价水平。此外,企业部门信贷需求回升,也将推动个人住房贷款利率继续上行。
  
  资金链承压房企频发债
  
  近日,国家发改委批准万科、金地、融创、泛海、华远、金科、旭辉等房企境外发行债券申请,值得注意的是,此前不久,发改委刚刚批复大连万达、阳光城、旭辉、富力、时代地产等多家房企的海外发债备案,房企资金需求强烈。
  
  根据Wind数据,截至2018年前4月,房地产企业海外资本市场融资额达1576.37亿元,相比2017年前4月的711.84亿元,上涨幅度高达121.5%。房地产企业前4月境内发债金额为571.7亿元,境内外总体发债额度已达2148.07亿元。
  
  此外,在发行额不断提高的同时,资金成本也不断上涨。毅德国际5月9日发行1.3亿美元债券,利率高达12%;明发集团今年1月发行2亿美元债券,利率也高达11%;国瑞置业2.5亿美元债券,利率为10.2%;阳光城3.5亿美元债券,利率达到9.5%。
  
  数据还显示,2018年前3个月,房地产领域集合信托产品成立近500款,成立规模超千亿元,同比增长约90%。
  
  中原地产首席分析师张大伟认为,随着信贷市场调控持续,房地产企业在其他渠道融资的需求持续高涨。他指出,1月至4月,房地产企业销售业绩逐渐放缓,随着资金压力加大,融资需求上涨。在规模化竞争格局下,房地产企业对资金的需求更加迫切,海外发债成为房企短期融资主要渠道。
  
  除了运营资金外,对于房企来说,资金饥渴的另一原因则是大量负债到期。目前房企公布的募资用途,绝大多数都是借新还旧。据Wind数据,今年下半年,海外融资地产债到期规模564.75亿元左右,2019年、2020年到期规模超过千亿,分别达1436.95亿元和1007.03亿元。
  
  张大伟说,从各地楼市调控看,预计房企资金还会持续承压,发债等渠道有可能继续收紧。对房企来说,2018年将是资金压力最大的一年。
  

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