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首个落地文件发布 住房租赁资产证券化驶入快车道

2018-04-26  平顶山房产网[www.pdshouse.com]  来源:平顶山房产网  编辑:阑山  字体:T | T
  
  根据国际经验,未来与国际接轨发展标准公募ABS、股权性质REITs是发展趋势,企业也将会从现阶段的融资需求转变到未来的资管模式。
  
  “权益类资产证券化产品,才能真正实现投资者的风险共担,让中介成为纯粹的中介,金融机构只提供服务,不承担风险,风险和收益都在投资者。”张斌认为,权益型公募REITs,不仅可以为居民提供一种长期性投资产品,参与房地产市场投资,还可以解决企业的融资问题,提高现金流、降低财务风险,提升住房服务,同时又有助于化解金融风险,是一举多得的创新,但需要尽快解决税收安排和公募开放这两大问题。
  
  “股权性质的资产证券化有所有权变更问题,会涉及到底层资产在房地产企业、开发商、中介机构、投资者等多个主体之间的交易和转让,如果交易环节税收太贵,大家就不愿意参与交易,市场将很难发展起来。”张斌认为,后续应尽快出台有关税收减免或递延安排的政策,解决这一障碍。
  
  住房市场关系到国计民生,若要真正实现增加住房供给,在发展住房租赁市场的同时,还必须辅之以全面的监管措施。
  
  根据《通知》,证监会和住建部将推动建立健全合规、风控与管理体系,指导相关单位完善自律规则及负面清单,建立风险监测、违约处置、信息披露和存续期管理的制度规则,并引导相关主体合理设计交易结构,做好风险隔离。同时,两部委还将研究探索设立专业的住房租赁资产证券化增信机构。
  
  住房租赁资产证券化另一个核心问题是资产估值。前述相关人士告诉记者,《通知》明确提出要以收益法,来合理评估住房租赁资产价值,是为了避免用市价法等方式做出的明显偏高的评估结果。
  
  根据《通知》,房地产评估机构对底层不动产物业进行评估时,应以“收益法”作为最主要的评估方法。承担估值职能的机构,需要在住建部备案,且专业能力强、声誉良好。资产支持证券存续期间,房地产评估机构需要按照规定或约定进行定期或不定期评估,发生收购或处置资产等重大事项的,需要重新评估。
  
  此外,资产证券化管理人、房地产估价机构、评级机构等中介机构,需要对交易主体和基础资产进行全面的尽职调查,确保符合政策和监管要求,发起人(原始受益人)需要履行约定的基础资产移交与隔离、现金流归集、信息披露、提供增信措施等相关义务,并配合中介机构做好尽职调查。

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