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欧阳捷:放松限价令?消除幻觉、能卖早卖!

2018-01-10  平顶山房产网[www.pdshouse.com]  来源: 观点地产网   编辑:书生  字体:T | T
    网上一则新闻称:“合肥突破限价!房管局回复:正常现象!”
  其实,房管局的回复并没有太大问题,楼盘所处位置不同、环境不同、配套不同,房价当然也是不同的,因此指责“合肥突破限价!”,似乎有些求全责备了。
  但是,“备案价节节攀升”则是政府部门不得不面对的紧迫而重要的难题:
  高价地入市难
  目前,一二线城市的住房供求关系正处于紧平衡状态,房子只要能上市都不愁卖,能卖的项目大多已经入市。
  而未入市的高价地楼面地价已经接近甚至高于周边正在销售的项目房价,这些项目正面临着入市的难题。
  就拿合肥来说,自2016年至今,合肥总计成交住宅用地95宗。
  其中溢价率超过100%的高价地项目75个,合计规划可建面积526.8万平米,相当于全部供应的80.8 %。其中,已经开盘的项目仅有27个。
  更多的高价地项目未能入市。楼面地价超过10000元/平米的项目就有32个,最高楼面地价达22102元/平米。
  合肥去年10月商品住房销售均价仅为14586.3元/平米,在“房价维持在去年10月的均价水平上”的限价令高悬之下,这些“万元户”想要入市的确有点难。
  如果限价令不能调整的话,总有一些高价地不能开工、开盘,合肥将被迫增加住宅用地以弥补供应缺口。
  然而,合肥住宅用地供应本身就已不足。
  根据中国指数研究院的数据,合肥2008-2017年11月,累计供应商品住宅规划可建面积为10191万平米,累计销售8487万平米,如果按照规划建筑面积中只有80%可以销售来计算,已经供应的项目都卖完了。
  换句话说,如果合肥不增加供应,现有的高价地又不能入市,合肥其实已经“无房可售”了。
  过去四年,合肥每年销售商品住宅1000万平米上下,今年仅销售了283万平米,可见,合肥真的是“无房可售”了。
  合肥住宅用地供应量其实不少,近十年年均供应超千万方,但需求更大,因为人口增长预期更高。
  2015年末,合肥全市常住人口779万人,相比国家发改委发布的《长江三角洲城市群发展规划》中2014年人口基数的770万人,净增加9.4万人,人口增加量恰好与预期基本吻合。
  《规划》预期2020年合肥市人口将达860万人,增加90万人,预测2030年合肥市人口将达1000万人。
  未来三年,按照人口净增量,合肥至少需要额外增加商品住宅供应面积3000万平米,才能维持供需动态平衡。因此,即便过去每年供应超千万平米,依然是不够的。
  但是,合肥同样面临中心区无地可建,外围区“惜土如金”——摊大饼的建设模式逐渐被抛弃。
  高价地也要入市。
  高价地入市难当然不仅仅是合肥所独有的。
  据初步统计:2016年全国溢价率超过100%的高地价项目有700多个,已开盘项目仅30多个。
  高价地入市倒逼限价令放松
  限价令固然起到了抑制资产泡沫继续膨胀、挤出投机炒房者的作用,但也产生了两个副作用:
  一是房价倒挂、利差巨大,有资格的购房者变身全款付账的投资者。南京等二线城市出现的高净值人群抢房现象,就反映出这些城市限价之猛、过犹不及。
  二是房价上涨预期依然强烈,特别是一些供求失衡的城市更是如此。越是限价过猛、矫枉过正,越是让人觉得如此限价的不合情理与不可持续,越是觉得房价终究是会恢复常态。
  限价令迟早会放松依然是全社会的共同预期。
  我们曾经提出房价不可能一直维持在去年十月份的水平上,毕竟抓环保、去产能、去杠杆明显减少了供应,钢筋、水泥、铝型材等原材料都涨价了,人工成本在涨,资金成本也在涨,房价不涨很难说得过去。
  但是,涨价的理由似乎还不够充分。
  矛盾的焦点不在于能不能允许涨价,而是会不会引起舆论反弹压力。
  “维持房价环比不上涨”的确起到了简单易行的控房价作用,但是,这也给监管部门自己套上了枷锁,明年怎么办?后年怎么办?我们不可能永远回避房价的动态调整问题。
  我们建议房价实行渐进式放松。
  有高层领导说:“这不可能,老百姓不会认同你涨价5%,他认为应该降5%才对,你这边还能放松让房价上涨啊?”
  显然,政府最担心的还是房价上涨预期并未打消,控预期比控房价更难,而且为了控预期,就更不敢放松房价。
  但是,预期是需要引导的。
  合理的理由、适当的时机、妥善的方法、稳定的政策才是有效引导预期的有力武器。
  政策引导需要多方努力,不仅住房官员应当正面引导、积极回应、纠正误区,而且可以通过政策部门、研究机构、大型房企发声、共同引导市场预期,推动合理预期的有效形成。
  政府放弃发声,就等于放弃了舆论阵地。政府引导了合理预期,调控就更加游刃有余、收放自如。
  控制了房价走势的合理预期,即使是限价令有所放松、房价稍有起伏,也不会引发社会的强烈反响。
  控制预期在管控房价上涨时必要,在管控房价下降时也同样必要。
  但是,大多数人忽略了限价令的另一重作用。
  限价令倒逼二手房价、地价下降
  正如我们过去所说,在限价令的倒逼之下,北京的二手房价下降是很正常的,因为二手房价比一手房价还高,当然大家就不买二手房了,而政府就是希望用压低的一手房价倒逼二手房价下调。
  北京二手房已经出现了更多的下调现象。
  网上有消息称:“中关村附近的学区房,成交均价约在11万元/平方米左右,相比最高点回调20%以上,北三环学区房已出现低于6万元/平方米的价格”。
  有人说,二手房降价只是少数情况。
  这是肯定的。
  但是,二手房市场价格取决于成交价格,尽管只有少数房子成交,但却是真实的交易价格,而且它们的成交价格将影响后续的交易。
  当市场真的出现更多的二手房成交价下降时,大多数人也不会再动买卖住房的念头,交易也就真的冷清了。
  因此,二手房价是少数派的定价模式。
  不过,大多数人的房子是用来住的,不是用来卖的,因此自住者不会经常关注房价的变化,他们脑海里的房价映像可能是那个没有下降的房价,他们也更宁愿相信房价即使下调未来也会回调,这是他们的心理价位之锚。
  同时,人口并没有减少、地价并没有下降,这也导致下调的二手房价回弹的预期很高,特别是北京这样具有黑洞般吸引力的城市。
  中央也希望限价令倒逼地价下降——这是避免资产泡沫继续膨胀的釜底抽薪之道。
  显然,这是极为困难的,因为高地价的受益者是十分不情愿让出这块利益的。
  在土地招拍挂制度之下,政府很难拿出限制地价上涨的措施,但限价令起到了一定的抑制地价上涨的作用。
  尽管地价还没有下降,但土地拍卖的溢价率明显降低了,疯抢土地的状况明显减少了,毕竟房价不能超过去年10月水平已经成为今年严格执行的标准,寄希望于突破限价的房企也在逐渐打破幻想。
  地市正在降温。
  限价令本质上也是倒逼房企的理性释放,大家都不抢地了,地价自然也会下来的。
  解铃还须系铃人。
  不降地价,房价上涨预期就不会消散,房价上涨动能就始终存在。
  最近,财政部发布2017年11月财政收支情况,前11个月全国国有土地使用权出让收入41390亿元,同比增长35.3%。
  今年前11个月,全国土地和房地产相关税收中,契税4428亿元,同比增长15.1%;土地增值税4581亿元,同比增长17.3%;房产税2430亿元,同比增长18.1%;城镇土地使用税2202亿元,同比增长7.2%。
  我们预计,今年全国商品住宅销售面积增长3%、销售额增长7%,这意味着房价均价上涨不会高于5%,都将远低于地价和税费上涨幅度。
  地价上涨,涉及房地产的税收也水涨船高。
  只有降地价,才能降低涉地税费,才能有效抑制房价上涨预期、降低资产泡沫膨胀风险。
  降地价的核心在于政府让利
  中央经济工作会议提出:建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
  我们认为:多渠道保障意味着将形成租赁住宅、保障住宅、普通商品住宅与高端商品住宅四位一体的住房制度体系。
  其中,最贫困人群由政府提供租金补贴租房而非廉租住房,当其经济条件转好时政府可以减少甚至停止租金补贴,也可以杜绝开着宝马住经适房的管理漏洞。
  经济条件稍好的个人可以租赁企业、个人、政府提供租赁住房包括长租公寓;
  有一定经济能力的可以购买共有产权房,自住限价房、经济适用房、安置房等,统一归为共有产权房管理,共有产权住房实行土地划拨,政府享有划拨土地价值相当的产权份额,共有产权可按市场评估价值和产权份额自由转让,政府可以同价优先收购。这也符合十九大报告提出的“拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道”的要求。
  普通商品住宅实行“限房价、竞地价”,政府按照土地出让合约管制销售房价,企业按照合约价格提供商品住宅,有助于土地市场降温、地价趋于合理。
  “限房价、竞地价”的核心就是地方政府让利于普通购房者,主要是刚需和改善性需求。
  房价究竟怎么限?显然不能再用过去的成本定价法来核定房价,而是要按照现有房价基本保持不上涨的逻辑来确定房价,才能真正实现抑制资产泡沫膨胀的要求。
  与此同时,高端商品住宅可以不再纳入统计、不再限制房价,土地延续拍卖制,价高者得、多多益善。这样既可以补偿政府土地税费收入的减少,又可以释放高端住宅需求,还有利于截流资金外逃。
  不必担心开发商因为不限价而去争抢太多的高端住宅土地,高价地抢多了,卖不卖的出去,让市场说了算。
  更不用担心有钱人买了高价楼盘未来可能面临跌价风险,只要是自己全款买房,这也是周瑜打黄盖,愿打愿挨,即便是这些人被海外资本剪了羊毛,也与大众财富和国家安全无关。
  “限房价竞地价”能否解开高价地难入市的纠结呢?
  现在很多高价地项目的预售证发不出来,已经严重困扰了地方政府的住房市场管理,明显打乱了房企的开发销售节奏,也造成了市场供求关系的脱节。
  这是因为要维持房价在不高于去年10月的均价水平,就只有用大量低价房对冲高价房,但去年很多一二线城市房价暴涨之后,可用于对冲的低价房越来越少,因此高价盘取证也就越来越难。
  比如,上海去年10月销售均价是30134万元/平米,前不久,34万元/平米的上海汤臣一品卖了一套,这需要用多少套3万元/平米以下的房子对冲呢?上海还有多少3万元/平米以下的房子呢?
  当然,房企不愿亏本销售,也延缓了高价地的上市节奏。
  “限房价竞地价”可以倒逼地价下降,并让房企通过新增低价土地获得多项目平衡的机会,减少房企亏本销售的压力。
  更重要的是,“限房价竞地价”将形成长期稳定的市场预期,这就告诉大家,普通商品住房将长期实行这一政策,房企知道未来只能卖这个价,就不会疯抢土地,而成本控制能力强的房企就有可能拿到更多的土地,有助于市场优胜劣汰。
  高端商品住房市场能放开吗?
  “限房价竞地价”肯定会减少地方政府财政收入,并遭遇地方政府的顽强抵抗。但是,放开高端市场,“堤内损失堤外补”,可以名正言顺地给地方政府弥补土地财政,通过适当的市场舆论引导,也不会引发舆情风波。
  有高层领导说:“这个办法不错,但目前时机还不成熟”。
  什么时候时机会成熟呢?
  如果普通商品住房全面推行“限房价、竞地价”,当普通百姓买房不再受房价上涨的困扰之时,高价地就可以放开入市,我们就可以不用再玩这种掩耳盗铃的游戏了。
  限价令不止是倒逼地方政府让利,当然也在倒逼房企让利。
  房企回吐利润在所难免
  据25家上市房企的半年报显示,其今年上半年平均净利润率水平达到13.73%,可见房企的利润空间还是不小的。
  即便是去年以来有些高价地也确实存在亏本销售的情况,但全国布局的房企整体效益依然不低。
  我们两年前就提出过房价地价差这一指标,可以对房企决策逻辑进行简单分析。
  房价地价差越大,企业的利润空间也越大。
  房价地价差过小,则不足以覆盖税费、建安成本、管理营销财务三项费用和利润,甚至出现亏损。
  今年以来,39个重点城市的房价地价差均值为7391元/平米,基本可以完全覆盖税费、建安成本、管理营销财务三项费用和利润。
  合肥已入市的高溢价率项目房价地价差都在4000元/以上,显然房企选择了能卖就卖的策略。
  但是,也有一些城市的房价地价差或许不足以覆盖除地价之外的所有成本。
  比如,长沙2993元/平米的房价地价差显然是不足以产生利润的,换句话说,凡是房价地价差低于3000元/平米的项目都可能面临亏损的现实。
  北京、上海、厦门、郑州等地的房价地价差均超过10000元/平米,房企的利润空间相对更大。
  站在城市政府甚或中央高层来看,房企整体利润空间还是有的。
  限价令正在倒逼房企把挣到手的利润再吐出来。
  有分析称:“从宏观层面看,2014年土地出让金和房地产相关的税收占房地产销售额的85.8%;从中观城市看,2015年土地出让金和税收占房价的56.8%;从微观上市企业看,2015年,土地出让金和税收占到房价的56%”。
  很多人只是关注地价房价比,其实,这个数据对于房企来说意义并不大。
  比如,今年厦门成交商品住宅用地楼面地价均价为25602元/平米,销售均价为38749元/平米,地价占房价比重为54.4%,这只能说明地价占比过高,而房价地价差依然可以达到13148元/平米。
  而兰州楼面地价均价虽然只有2992元/平米,但房价均价也只有6762元/平米,地价占房价比重低至44%,但房价地价差却更低至3770元/平米,刚够保本。
  因此,有些低于房价地价差均值的项目可能就很不幸了。
  过去曾经发生过的个别楼盘撑不住,导致整个市场瞬间塌陷的情景依然历历在目。
  过去撑不住是因为有价无市,现在撑不住则是亏本跳楼,亏本的项目可能成为拖垮市场的少数派。
  打消幻觉、正当其时
  现在,地方政府都在看中央的态度,特别寄望于明年两会的政府工作报告,希望能有限价令稍微放松的暗示。
  但是,指望中央给句“可以适度涨价”的话显然是不可能的,谁卖的地王谁兜着。
  因为政府非常清楚,整体而言,借助去年的大水漫灌和房价暴涨,地方政府已经盆满钵满,即便是明年降点地价、少收点土地出让金也不影响大局。
  房企也已经收获满满,即使未来三年房价不涨,那些多点布局、东方不亮西方亮的大房企也不会因此而破产的。
  中央的逻辑非常清楚,限价令不放松,资产泡沫就不会继续膨胀,系统性金融风险就不易发生。
  限价令的逻辑又是什么呢?
  限制住一二线城市,就是按住了龙头。按住了龙头,龙身龙尾也翘不到天上去,至于三四线城市,可以随它去。
  换句话说,一二线城市房价不涨、地价略降,总会有人拿地,供应还是可以保障的。三四线城市房价地价都不限,想去的随便去。
  这不,住建部长说了,2018年的工作重点之一是县城去库存。但是,政府不会兜底的。
  打消限价令放松的幻觉吧。
  财政部日前发布《关于坚决制止地方政府违法违规举债遏制隐性债务增量情况的报告》,其中明确,将研究出台地方债终身问责、倒查责任制度,要坚决打消地方政府认为中央政府会“买单”的幻觉,坚持谁举债、谁负责,坚决打消金融机构认为政府会兜底的幻觉。
  去年以来的大水漫灌已经解套了背负地方债的地方政府,金融去杠杆也明显降低了系统性金融风险,即便有少数地方政府破产、金融机构关门也已无碍大局。
  眼下,大家都觉得钱忽然没了,其实这早有预兆。
  全国金融工作会议之后,我们就已说过,流动性的紧平衡、钱少且贵已是未来的金融新常态,央行收了大水漫灌的水壶,未来三年都不要指望货币宽松。
  来钱的大路越来越少、给钱的小路越来越窄,流向房地产的资金可能不会增加,楼市资金的定向加息还会持续,房企拿钱越来越难。
  越是没钱,越是要抓好现金。
  金融环境的趋紧也将导致买房人数减少、购买力下降。未来五年,住房市场蛋糕将“一年比一年小”。
  面对消化不良的高价地,房企能卖早卖,哪怕亏一点卖也总比捂着的好。
  即使未来房价少许放松,上涨的那点房价恐怕连利息都弥补不了,拖得越久,本钱亏得越多。
  有现金流就不会死,或许趁着市场降温、地价下降,还可以再来抄底。
  “现金为王”的逻辑周期性回归。
  2017年,还在拼搏的值得庆幸,元旦快乐!
  2018年,争先恐后的一路小心,为你加油!
  限价令再认识:
  它让房价地价回归理性,地方政府学会戴着镣铐跳舞;
  让市场稳定的预期得以强化,大房企可以从容制定战略;
  让房地产利润明显下降,非房企业和中小房企加速退出转型;
  让房价变得透明,买房人可以更加明白,投机者懂得见好就收。

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