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左晖:未来北京会有1千万人租房住

2017-11-14  平顶山房产网[www.pdshouse.com]  来源:自媒体  编辑:书生  字体:T | T
    租房,跟我们每个人都有一些关系,我自己本人是1992年大学毕业,毕业后在北京租房子,我大概租了12年的房子,2004年买的第一套房子,我34岁的时候买的第一套房子。
    当然今天的北京的首次购房的年龄,大家知道大概是多大吗?
    首次购房的平均年龄,大概是34岁,现在大概这个年龄实际上是每年再往后推一岁。
    在北京买个房子已经是越来越难的事情,特别对很多的年轻人,所以我觉得这样的情况下我们再说说租房更有意义。
    1未来人口:
    将向城市圈集中
    租的事儿,我大概从七八个维度说一下。
    很多人会定性的讨论这个事情,租房子,那么房价会不会下来呢?大家会做定性的研讨,我今天给大家一些定量的分析,这样的话更有一些确定性。
    第一,我们自己关注一些什么事儿?
    关注租房的时候,我们首先要关注人口。
    大家知道中国今天大概有7亿的城市人口,未来几年时间,大概9亿到10亿的城市人口。
    我们首先关注,今天的7亿人,未来的10亿人,这10亿的城市人口未来会怎么摆?会在中国的国土上怎么分布?这对我们来说,我觉得是比较重要的一个问题。
    总的来说,我们会有一种基本的判断,未来的人口可能会在全中国的20个城市圈相对比较集中一些。
    今天的很多的三线城市,已经是人口的这个净流出的地方,已经非常明显,即便三线城市也是向中心区域越来越集中。
    这是我们的第一个判断,未来大概会有7亿人口在20个城市圈,每个城市圈大概三千万左右的人口,这是我们的第一个判断。
    2北京:
    1/3人在租房住
    第二,未来到底有多少人租房子?多少人买房子?
    今天的数据,21%的人会租房子,将近80%的人住在自己的房子里。在北京,现在35%的人在租房子,将近三分之二的人住在自己的房子里。
    未来的变化,一定是未来租房住的人越来越多。
    比如说纽约、香港、巴黎这些大城市,都是超过一半的人租房子。
    纽约大概是60%的人是在租的房,所以我觉得这是一个很重要的变量,随着时间推移,有各种各样的原因。
    比如说房价高了大家不一定买得起,或者说首购年龄不断的往后推。
    所以说会有越来越多的人租房,也会有越来越多的人停留在租房的状态,像我这样的背景可能变成常态,因为我租了12年的房子,租房变成长租了。
    3未来:
    北京1千万租房人
    第三,我们再来看看,如果说到租了,未来这个租本身的状况会发生什么样的变化?或者人口本身状况发生什么变化?
    我们拿北京来说,2200万的常住人口。北京是什么状况?存量住房700万套,跟我们的户数比,是0.85—0.9,就是每户平均摊不到一套房子。
    全中国平均水平是1.05左右。三线城市大概1.2左右
    北京就是这样的状况,700万套房子,套均是2.1间,所以北京大概有1500万间房子,住了2200万常住人口。
    理论来讲,每个人摊不到一间房子。
    这是一个很大的问题,并且因为北京今天的人口结构在未来的五年,我们可见,它会发生一些变化。
    我们不能说高端和低端,但总体人口的结构,比如说同样是2200万人,它的构成也会和3年前5年前发生很大的变化。
    总之我们看到未来的构成,即便是租房,大家也愿意租,就是支付能力肯定会变强,这是我们想看到的。
    所以今天住宅租本身的缺口实际上是非常大的,我们估计未来北京会有1千万的租房的人,人均20平米左右,所以北京需要2亿平方米的租房面积,今天是1亿,这1亿如何补充?这是未来的很大的一个问题,所以我觉得这是一个租的问题。
    4房子:
    快速升值的阶段已过
    总的来说,我自己觉得,房地产,就是住房资产价格快速增长的阶段,其实已经过去了。
    我们去很多城市和很多国外城市去看,认为未来的二手房市场是一个空间,当人均GDP超过1400美元之后,房地产新增投资额开始增加;
    当人均GDP超过3000美元后,房地产的新增投资额开始快速增加,同时不动产的资产价格开始快速增长;
    当人均GDP超过8000美元后,房地产新增投资额开始平稳,资产价格开始平稳,大概它会有一些这样的基础的规律。
    我们是在2008年的时候,人均GDP超过了3000美元,到了2015年的时候,人均GDP做到8000美元。
    这个阶段咱们用了7年时间,美国人用了16年,从1960年到1976年,用了16年时间,从3000美元做到8000美元。
    它背后实际上是有一些大的规律的,所以我自己的判断,未来相对价格会越来越平稳,这是我们的一个基础的判断。
    5租金:
    将来会不会暴涨?
    再一个事情,租金。经常有人会关心一个问题,会不会房子我买不起还租不起了?这就比较麻烦了。
    我觉得这个问题其实是没有的。
    我想告诉大家一件事情,租金的价格跟资产的价格没有任何关系,就是不动产的资产价格跟租金没任何关系。
    所以有人算所谓的回报率,算这个事情是没有任何意义的,因为它的变量里边跟这个事儿没有任何关系。
    最相关的变量是什么?是城市的人均收入,所以只要这个城市的人均收入在涨,不动产的租金价格,就是使用价格就会涨。
    租金价格的核心变量,是城市的人均的平均收入,这是一个核心的变量。
    所以我们看过去的11年时间里,以北京为例,租金的涨幅非常平稳,每年会涨一点,今年还是去年还有一点点跌幅。
    就是租金占收入比,相对来说是个很稳定的数字。
    6当下:
    房租贵不贵?
    中国今天的房租贵不贵?北京的房租贵不贵?
    看怎么比。
    我给大家一个数据,北京跟东京比,今天的资产价格谁高,不好说,它也不太好比,但我们姑且认为它基本相等。
    就可比地段,比如说拿北京的奥林匹克公园周围的,跟东京的代代木公园周围的相比,北京的每平米租金价格基本上相当于东京的40%左右。
    那我们就要看,租这个房子的人跟东京租那个房子的人,他们的收入有没有2.5倍到3倍?我感觉好像是没有。
    所以说,理论上来讲,北京今天的房租并不算高。
    但总的来说,房租占个人月收入的比例,是相对来说比较稳定的数,大概30%、40%左右。
    我们看到最高的是巴黎,大概39%左右,大概相对来说是一个比较稳定的一个数。
    租金回报率这个事情更没有意义了,北京现在的租金回报率平均算下来1.7%左右,大家一算,好像回报率很低。
    但有一个问题,我们拿近期的和远期的回报率来算是两回事儿。
    比如近期的租金和五年前的资产价格,回报率大概4%左右。
    美国、日本,它的资产价格相对平稳,所以它五年前也是5%,今天也是5%。但咱们这两个数,差别是比较大的。
    房价是预期收入在近期的体现,因为房价为什么高呢?核心体现出来的是你对未来有信心。而租金,是近期收入在近期的体现,这两个是有比较大的差别的。
    所以我们拿远期的回报率来看,全中国很多城市回报率非常好,比如说我们看到郑州,远期回报率可能到8%。
    比如今天的日本,我发现日本的房子特别有意思,日本房子特点是租金回报率非常的稳定,税前8%,税后6%。
    7租房:
    政府解决or市场解决
    下面一个问题,像北京,今天1亿平米,未来可能2亿平米的租赁住宅,能够基本解决今天的市场的需求。
    我们再来看一个问题,就是租的这个房子,应该是政府来解决吗?还是应该是由市场来解决?
    全世界这个事情上有很多的探讨,也走过很多弯路,基本上都是从补砖头到补人头。
    一开始大家都建了大量的廉租房、公租房,但后来发现很多的问题。最后都变成了补人头,我给你发租房券,你去市场上解决。
    当然全世界还发生了非常多有意思的事情,比如我们看到伦敦的34以上的人,回家跟老爹老妈一块儿住的人越来越多,等等吧。
    今天看起来比较有效的解决方式,都是在发租房券,就是对中低收入的人口发租房券,你去市场上解决这个问题。
    8房源供应:
    靠B端还是C端
    再一个,供应量到底是C端解决还是B端解决?
    到底是由一些单位、公司,法人盖了很多房子,用于出租?还是我们这么多C,我们这些业主自己买了房子,自己房子再租出去?
    全世界来看的话,解决市场租的供应量的主要的方式,是C端解决的,就是个人房主去解决租赁住宅等问题的。
    那么B端,只是一个补充,当然这个补充有各种各样的方法。
    你看美国最大的管理机构叫AVB,它当时在美国,房屋量不到20万套,但它是很大的资产持有者,就是所有的物业都是它自己持有的。
    美国还有第二个叫EQR,也是个上市公司。他们俩的区别,就是AVB是开发商背景,EQR是资本背景,它的房子是市场上买来的。
    当然美国因为RETS发展比较好,所以都是RETS来管理。比如他们做的学生公寓。
    总的来说,我是觉得未来的核心,租本身的市场是通过C来解决。
    为什么通过B解决不了那么多?这个规模太大了,非常大的资产规模。
    这个是我大概描述的租的图谱,我觉得可能会更定量一些。
    总之来说,第一,未来的人口怎么摆,这是很大的问题,当然对北京来说,已经定了,不超过2200万人,当然这个2200万人,和今天和昨天的2200万人的结构是不太一样的。
    但我的理解,反正就是新的结构下的人均的租住面积或者居住面积,只会提高,不会降低。
    第二,这拨人里边到底多少人买房、多少人租房子。从租来说,租住的物业品质会越来越好。

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