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碧桂园物业冲击物管第一股存隐忧

2016-10-25  平顶山房产网[www.pdshouse.com]  来源:经济参考报  编辑:书生  字体:T | T
    日前,和碧桂园集团属于同一控制人控制的广东碧桂园物业服务股份有限公司(简称“碧桂园物业”)向社会公开了招股说明书(申报稿),正式冲击物业管理行业A股第一股。
  《经济参考报》记者研读招股书发现,报告期内碧桂园物业承接的物业大多来自碧桂园集团开发的小区,关联交易较为频繁且日趋攀升,存在一定的依赖性。与此同时,随着税收政策的调整、人力成本的上涨等因素,碧桂园物业盈利能力存在下降的风险。分析人士认为,报告期内一直居高不下的负债总额,从一个侧面凸显了碧桂园物业急切上市融资的渴求。近来众多物业公司谋求独立上市的目的,大多也都是希望通过上市融资后向社区O2O等领域进军。
  深耕物管多年 稳居行业前列
  根据招股书披露,碧桂园物业的实际控制人为公司董事长杨惠妍女士。截至2016年6月30日,碧桂园物业董事长杨惠妍女士间接持有公司50.141%股份。而杨惠妍同时担任碧桂园集团董事局副主席,为碧桂园集团的实际控制人。
  招股书显示,碧桂园物业的前身是2004年4月成立的广东碧桂园物业管理有限公司,但其业务最早可追溯到碧桂园集团1992年开展的物业管理服务,至今已拥有超过20年的物业管理服务经验。经过多年发展,碧桂园物业已经发展成为全国领先的物业服务企业,其主营业务已经覆盖了物业管理服务、社区增值服务、协销服务等社区全生命周期的服务体系,形成了独具特色的五星级家园服务模式和大盘管理模式。
  《经济参考报》记者注意到,根据中国物业管理行业TOP100研究组发布的最近几年《中国物业服务百强企业研究报告》,2013年、2014年碧桂园物业均不在前十强企业之列,但2015年飙升至第9位,2016年则名列第5,位于万科、绿城、保利和长城等物业公司之后。
  数据显示,碧桂园物业报告期内(指2013年度、2014年度、2015年度和2016年第一季度,下同)实现的营业收入分别为9.15亿元、12.07亿元、16.72亿元和5.37亿元,当期净利润分别为8096.93万元、12658.16万元、22047.54万元和6156.57万元。从销售规模上来看,碧桂园物业距行业龙头老大万科物业尚存在较大的差距。但从业绩增速看,碧桂园物业发展可圈可点:报告期内,随着管理面积增加、服务类型增加和业务规模扩张,公司的营业收入总额保持增长趋势,2013年至2015年复合增长率为35.19%。
  关联交易频发
  碧桂园物业称,截至2016年3月31日,该公司物业管理业务分布全国25个省(市、区)的150多个城市,物业管理项目数量超过300个,合同管理面积达1.55亿平方米,收费管理面积达7693.95万平方米,服务业主户数超过60万户。而《经济参考报》记者注意到,碧桂园物业的营业收入主要集中在广东地区,而其接管的物业项目则大多来自碧桂园集团开发的小区。
  报告期内,碧桂园物业在广东地区的营业收入分别占公司营业收入的74.79%、69.19%、63.02%和56.18%,占比较高。而在碧桂园物业接管的7693.95万平方米物业中,由碧桂园集团开发的物业的收费管理面积为7472.91万平方米,占总收费管理面积的97.13%。针对公司管理的物业来源集中问题,碧桂园物业坦承,如果碧桂园集团的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的物业,可能会影响公司管理物业规模的扩张速度。
  在碧桂园物业接管碧桂园集团开发小区的同时,碧桂园物业与碧桂园集团等关联方之间的关联交易也较为频发。报告期内,碧桂园物业发生的关联交易主要包括向关联方提供劳务、涉及关联方的物业服务费权益安排和同时接受部分关联方提供的劳务、租赁服务及从部分关联方采购商品等。
  报告期内,碧桂园物业的营业收入属于由关联方支付的物业服务费权益安排部分分别为17847.78万元、25033.99万元、41411.20万元和9942.76万元,占当期营业收入的比例分别高达19.50%、20.74%、24.76%和18.53%。而同时碧桂园物业向关联方提供劳务的营业收入分别为5817.09万元、11692.64万元、19802.45万元和8015.20万元,占当期营业收入的比例分别为6.36%、9.69%、11.84%和14.93%,呈逐年攀升的态势。
  值得注意的是,在碧桂园物业向关联方提供劳务获取的收入中,空置物业服务费占比较高。空置物业服务费收入,是指物业公司在物业竣工并交付给业主前已开展物业管理的相关服务的收入。报告期内,碧桂园物业向关联房地产开发企业收取的空置物业服务费收入分别为5720.58万元、7027.23万元、9159.11万元和4699.12万元,占当期营业收入的比例分别为6.25%、5.82%、5.48%及8.76%。
  鉴于报告期内关联交易频发且日趋攀升,碧桂园物业在招股书中重点提示了关联交易风险:报告期内公司的关联交易定价合理公允,不存在损害公司或其他股东利益的情形,对公司的财务状况和经营成果不构成重大影响,但未来仍可能存在关联方利用关联交易损害公司或中小股东利益的风险。
  盈利能力存下降风险
  碧桂园物业披露称,公司最近几年各项业务的发展情况良好,报告期内毛利总额分别为2.88亿元、4.04亿元、6.06亿元和2.08亿元,毛利率分别为31.45%、33.50%、36.21%和38.86%,均呈现出日趋增长的态势。但《经济参考报》记者注意到,因劳务成本、税收成本等上升因素,碧桂园在招股书中也坦承了盈利能力存在下降的风险。
  作为劳动密集型企业,碧桂园物业重点提示了劳务成本上涨的风险。报告期内,碧桂园物业人工成本金额分别为41681.93万元、56955.61万元、71947.46万元和22450.58万元,分别占当期营业成本的66.44%、70.95%、67.44%和68.42%。碧桂园物业称,公司大力推进机械化、信息化、智能化等以积极应对劳务成本上涨的压力,但无法保证能持续有效地控制或降低劳务成本,提高经营绩效。如果公司无法持续地应对劳务成本上涨的压力,公司的业务发展、经营业绩及财务状况将受到不利影响。
  碧桂园物业还坦言,实施营改增前,公司主要缴纳适用税率为5%的营业税,实施营改增后公司则缴纳增值税,适用税率主要为6%。由于公司的成本支出主要为人工成本,在实施增值税之后公司获得的可抵扣进项税的金额可能较低,从而税负成本可能增加,导致公司盈利能力下降。
  此外,碧桂园物业还存在应收账款回收风险。报告期内各期末,公司的应收账款余额分别为29179.92万元、53683.23万元、40121.29万元和34704.96万元,占流动资产的比例分别为22.73%、32.79%、36.55%和21.70%。其中,应收关联方账款余额分别为18804.26万元、39041.87万元、23158.42万元和11089.28万元。碧桂园认为,公司未来的应收账款余额和发生坏账的风险可能都会增加,从而对公司的经营业绩、盈利情况和财务状况造成不利影响。
  记者注意到,报告期内各期末,碧桂园物业的负债总额分别为109737.34万元、133046.82万元、85672.48万元和108632.21万元,其主要构成为应付账款、预收款项、应付职工薪酬和其他应付款。而报告期内各期末,该公司的应付账款、预收账款、应付职工薪酬均呈现上升趋势。
  碧桂园分析认为,公司的负债变化情况与公司业务发展情况一致,随着公司业务规模扩张而增加。记者注意到,碧桂园物业招股书在专门提示“实际控制人间接持有股权质押风险”时称,碧桂园控股通过将其直接和间接持有的豪华控股、智发集团、集裕集团及其控制的其他7家境外子公司的100%股权向其债权人提供质押,以满足债务融资需求;如果未来碧桂园集团的偿债能力下降,无法按期偿还上述所述的债务本息,债权人依法履行股权质押合同,则公司将存在实际控制人变更风险。记者 吴永

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