您好!欢迎来到平顶山房产网 登录 注册
资讯 本地 国内 专题 政策 | 新房 楼盘 优惠打折 看房日记 | 二手房 出售 出租 | 家居 动态 建材 装修 风水 | 互动 Q群交流 话题PK 律师解答 有奖征稿 | 团购

房产交易“直更名”的法律风险不可忽视

2016-05-11  平顶山房产网[www.pdshouse.com]  来源:经济参考报   编辑:书生  字体:T | T
    近日,一起因“直更名”引发的房产纠纷在常熟法院调解成功。但是,以“直更名”方式买房的风险问题却是值得重视的问题。在实际操作过程中,“直更名”风险较大,购房者理应谨慎选择。
  【案例】
  几年前,陈某在江苏常熟购买一套房产,但一直未交付,仅办理了网签。去年7月,陈某将房产出售给周某,两人与中介公司签订协议,周某交付陈某定金3万元。当年8月,陈某向开发商申请退房。周某再次交付陈某购房款11万元,交付开发商购房款34万元,开发商出具收据载明周某认购房屋。
  此后,周某一直未能办理“直更名”手续,遂将陈某、中介公司、开发商同时告上法庭,要求陈某承担违约责任,开发商、中介公司承担连带责任。但被告三方均认为自己没有过错。开发商提出,必须先由陈某还清按揭贷款,然后才能撤销原合同。后经调解,多方达成一致:解除中介协议,周某支付中介费用1000元;陈某与开发商签订的购房合同继续履行;陈某返还周某定金及购房款14万元;开发商返还周某购房款34万元;陈某、周某、中介公司相互之间不再追究违约责任。
  【分析】
  “直更名”一般是,针对不动产权证书尚未办理或尚未交付的新房,购房者将购房合同中的权利义务整体转让给买受方,开发商注销原合同,与买受方重新签定合同,为买卖双方省下部分过户费。
  “直更名”实为购房者将购房合同中的权利义务整体转让给买受方,根据我国合同法规定,此举必须取得合同相对方即房产公司的同意,否则难以完成“直更名”手续。本案中周某承担“直更名”义务并不违反法律禁止性规定,双方在买卖协议中的约定应为合法有效的,但“直更名”显然需要陈某及房产公司的配合。
  “直接改名字、免过户费”,近年来,房地产中介频现“直更名”二手房。一些声称可以“直接改名字”的二手房均没有房产证,甚至有些还未交房,想省过户费,需要从购房合同和还未办理的房产证上做文章。在网络搜索引擎上搜索“直更名”房源,马上会显示成千上万条相关条目。除却相关的新闻,大部分是中介和个人发布的售房信息。这些“直更名”房源从低档小区到高档小区一应俱全,并且不光是住宅,不少中介公司也打出了“直更名”的售卖口号。不少房产中介从业人员表示,直更名的房源目前卖得相当不错,不光卖得便宜,还可以省下不少费用,所以比较划算。用他们的话说,类似这种房屋买卖操作起来已经相当成熟,安全性可以放心。
  虽说“直更名”的过户方式看似可以绕过契税、营业税和个人所得税,为购房者省下一笔不小的税费,但是它的操作并不规范,存在着很大的法律风险。
  一方面,从法律角度讲,未依法登记领取权属证书的房产不得转让。也就是说,没有取得房产证的房源不得转让。除此之外,“直更名”过户也是一种偷逃税费的行为,这同样是国家法律所不允许的。另一方面,通过所谓“直更名”过户方式购买的房屋不能办理贷款,必须一次付清房款,难以享受到国家信贷优惠政策。同时,“直更名”在实际操作中,由于买卖双方没有签订正式的购房合同,而“直更名”过户方式的整个流程并不能体现出是买卖交易,所以得不到法律的支持和保护,当买卖双方产生分歧不可协调时,想通过法律途径解决比较困难。
  自商品房实行购房实名制后,已签订商品房买卖合同并已办理网上备案的,就不得擅自变更或者解除。已签约、备案的商品房变更或者解除合同,仅限以下三种情形:一是法律、法规、规章规定允许退房的,如《消费者权益保护法》等相关法律规定的,有资质的鉴定机构按规定程序认定的质量问题等;二是家庭成员之间因客观原因需要更名的;三是司法机关、纪检监察机关决定协助执行的。
  根据我国合同法规定,“直更名”必须取得开发商同意,否则难以完成。实际操作中,购房者与开发商提出申请撤销网签购房合同的预告登记手续后,还需等待房管部门审批通过、回收作废的购房合同、撤销预告登记,然后开发商才能与新购房者签订购房合同。业内人士提醒,实际操作中,购房合同网签后,还未备案的,需要购房者和房产公司提出申请撤销网签购房合同的预告登记手续,等待房管部门审批通过后,房管部门回收作废的购房合同,撤销预告登记,然后房产公司就可以与新的购房者重新签订购房合同了,在这个时候才可以完成所谓的“直更名”。吴学安

上一篇: 首套房贷利率北京最低八折 全国平均利率为4.52%    下一篇: 4月各城市楼市分化:一线退烧 二三线高烧
返回首页、 通过地图找房、更多资讯尽在房产资讯, 楼盘资料在新房, 买房租房在二手房

查看更多资讯>>延伸阅读

婚内购置房产,为啥不能加名字?(以案说法·家务事)
郑州市民购房面积比合同上少 状告开发商获赔
房产中介套路深 虚假宣传渗透房产交易各个环节
揭秘炒楼腾挪法:凑钱买笋盘 一笔赚几十万
房产交易“直更名”的法律风险不可忽视
网上假房源信息不符 让买房人吃空心汤团
河南省廉租住房保障办法
二手房地板已经铺好,怎么再做隔断?
平顶山高澜高尔夫
平顶山高阳小区房产
平顶山铁路规划
房管局关于加强信息报送工作的通知
利率倍数区间
长春亚泰梧桐公馆工程环评公示
新程街小学在平顶山哪里

欢迎投稿: 如果您对房地产行业有自己的见解,或您在买房、看房过程中有什么心得体会,又或您在贷款、收房、装修中有什么经验想和广大网友分享,欢迎您给我们投稿。稿件一经采用我们会有精美小礼物相赠,以表谢意。来稿请发至邮箱:pdshouse@163.com 另请在稿件中注明您的姓名和联系电话,以方便我们和您取得联系。

更多»一周资讯排行

更多»视频看房

更多»新盘推荐

更多»热点专题

更多»娱乐地产