三招妙计判定购房买点：比价格 看预期 读锦囊

    日均不足100套成交量、近18万套存量房持续增加、连续6次上调存款准备金率导致房企资金压力进一步加大，三大压力合力之下，成都房价已成普降之势。调控紧逼，开发商的定价体现了怎样的销售策略？降价大潮的背后，为何有的区域房价不降反升？金九银十会不会成为“铜九铁十”？购房者如何判定购房买点？自住型购房者该如何把握购房时机？错过这波优惠房价是否又将反弹？购房者如何做到看一步走一步”。
　　买房 比价格

　　南延线房价集体跳水：九龙仓时代晶科名苑单价直降3500元、保利香雪单价下调1500元，复地·雍湖湾单价下降2200元……光华大道也紧随其后：蓝光SOFA社区、佳兆业·丽晶港、万科·金色领域等众多楼盘纷纷降价。调控紧逼，开发商的定价体现了怎样的销售策略？降价大潮的背后，为何有的区域房价不降反升？成都报道独家观点为你解读降价背后的玄机。

　　8月27日，央行下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。这相对于在未来数月内三次上调存款准备金率，将冻结9000亿元的资金。

　　同样在8月27日，位于新都区的富力桃园推出了20套特惠精装现房，价格4700元/㎡，这是继去年一度实行8.5折大幅优惠后，该项目的又一次降价、促销大动作。而这样的降价发生距离富力地产某高层公开表示“下半年价格会调整”之后仅仅一周左右时间，

　　这两件发生在同一天的事情貌似巧合，实则是必然结果：调控之下，降价势成必然。

　　品牌房企领跌

　　房价历来都被看做“高企而坚挺”坚冰，涨多跌少。然而我们看到，此轮降价潮中的房价不再是一块拒绝融化的坚冰。

　　被视为国际城南核心区、普遍被看做抗跌性很强的大源组团，在此轮降价中表现突出。九龙仓时代晶科名苑近期推出团购专场，大户型直接打出8500元/平方米左右的价格，而此前项目售价在12000元/平方米左右。而更早之前，新鸿基悦城同样扮演了一个价格冲击者角色，开盘起价约6100元/平方米，基本上回到2008年底到2009年初的价格低点。加上之前低价盘冲市的中德·英伦联邦和佳兆业君汇上品，片区房价已经走到了新的十字路口。

　　南延线的降价潮渐成席卷之势。原本6月售价就已上9000元/平方米的保利香雪，8月初的时候单价就降至7500元/平方米，创下片区新低；复地·雍湖湾新批次房源开盘价为8800元/平方米左右，而此前同类型房源的售价在11000元/平方米甚至更高。其它如华润·凤凰城、世豪广场等楼盘也有明显动作。

　　四川中原地产市场研究中心副主任周觅认为，南延线虽然有超前规划、生活配套正迅速完善等诸多利好消息，但由于该区域房价已经有一定程度透支，导致房价存在泡沫，一旦遇到调控，“挤一些水分出来也是正常的”。

　　曾作为20008年降价重灾区的光华大道，此轮动作虽没当年那般热烈，但片区楼盘降价也动作频频。当蓝光SOFA社区打出6980元/平方米的广告时，成都报道记者以普通购房者的身份第一时间致电售楼部，得到非常肯定的答复：“估计有一二十套房源，而且完全能以这个价格买到。项目均价约7500元/平方米左右。”相比此前的精装房源，该批次清水房降了近2000元/平方米。

　　此外，佳兆业·丽晶港、万科·金色领域等沿线楼盘纷纷都带头，相信降价不乏后继者。种种迹象表明，未来房价下行已成为成都楼市业内的普遍共识。

　　半数房企准备降价

　　成都报道记者随机抽取了成都主城区和郊区在售的100个楼盘，对比其目前销售价格和今年5月左右的销售价格发现，首创·国际城、山水四季城、首创·东公元、慕和南道、复地·雍湖湾、蜀郡又一城、天府香城印象、四季豪庭等数十个楼盘的销售价格有了明显下降，降价幅度从100—2000元/平方米不等，加上蓝光、万科、中海、龙湖、华润等前期领跌的品牌房企，目前成都楼市已成普降之势。

　　中原地产市场研究中心副主任周觅对此认为，目前虽然不是所有的盘都在降价，但已有一半左右的品牌开发商已经准备或者正在进行降价。“包括原本开盘预期是比较高的，实际开出来是低开的，我们也可看做是降价。”

　　据成都报道不完全统计，目前，在成都已有十余家品牌房产企业加入降价之列，其它的一些本土知名房企、中小企业，降价者、相对以往优惠更大者更不在少数，有几十家之多。这轮降价潮得到了众多房企的响应，还有半数房企准备降价或给予更多优惠，接下来或将上演一次房价的集体“跳水”。