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调控连击 一线城市二手房市场持续低位盘整

2018-05-10  平顶山房产网[www.pdshouse.com]  来源:平顶山房产网  编辑:阑山  字体:T | T
  “房子价格比高点降了10%。最近中介告诉我说会有点小涨,我觉得价格挺合适,就买了。”
  
  近日,一位刚刚在北京南四环外购置了自己的首套“刚需”住房的购房者张浪(化名),这么告诉21世纪经济报道记者。这套房的上一任业主急于凑齐第二套房的高额首付,以比同小区平均总价低了15万的价格挂牌出售。这与春节刚回家结婚的他一拍即合,“看房到网签,一共只用了一个多月”。
  
  类似的刚需与改善性需求交易已经成为一线城市二手房市场的主流。随着高强度调控政策的持续,热门一二线城市的二手房量价同比均处在低点,但投资占比持续下滑。有机构调研数据显示,北京二手房交易中,投资需求占比仅为1%,广州也不足4%。
  
  在投资需求得到有效抑制的背景下,二手房市场的量价走势,被认为更好的反映了市场的真实情况。
  
  整体低位盘整
  
  作为2016年以来的调控龙头,一线城市的调控政策严厉程度均在全国前列,并且不断加码。
  
  目前,一线城市均实行“本地已婚限购两套,未婚限购一套,外地户籍限购一套”的限购政策。同时,四地也均 “认房又认贷”,对有无本地住房、有无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款纪录的购房者实行差别化的信贷政策。
  
  其中,北京、上海 “无房无贷”首付比例是35%,“有房”或“无房有贷”的首付比例分别是60%和50%。
  
  而广州、深圳的政策更加细化。广东“无房无贷”、“无房有(或已结清)贷”家庭购房时均认定为首套房,首付比例为30%和40%,“有房无贷(或已结清)”、“有房有贷”的首付比例分别为50%和70%。深圳则是“无房无贷”、“无房有一笔贷”、“有一套房”的首付比例分别为30%、50%和70%,对无房但有2笔或以上异地房贷记录未结清以及有两套房的家庭禁贷。
  
  严厉的限购、限贷、限售政策背景下,一线城市二手房市场整体仍处在谷底。
  
  近日,易居研究院发布的数据显示,1-4月,北京二手住宅累计成交量同比下降41%,4月单月成交量同比下降16%。而上海前四月的二手住宅累计成交约5万套,同比下降9.5%,降幅较1-3月扩大1.6个百分点,4月单月成交约1.4万套,这也是上海二手住宅交易量6年来的同期最低值。
  
  一线城市中,二手房交易量降幅最大的则是广州。数据显示,该市二手房累计成交约2.5万套,同比下降49%,而4月单月成交二手房仅0.8万套,同比下降45%。
  
  唯一的例外是深圳。根据易居研究院数据,深圳在前四月的二手住宅累计成交量同比增幅为27%。
  
  易居研究院研究员王梦雯告诉21世纪经济报道记者,深圳楼市已以存量房交易为主,在今年1-4月新房供应同比下降了近50%。在新房供给严重不足的情况下,刚需转而进入二手市场。长期来看,深圳宅地供应逐年下降,二手房成交规模上行;同时深圳在本轮周期降温较早,2017年二手房成交基数较低。这是致使深圳二手房交易量今年累计同比正增长的原因。
  
  但这并不意味着深圳的二手房市场将步入回暖“快车道”。相反,当地的调控还在加码。
  
  王梦雯指出,从绝对值来看,深圳市场成交量仍在较低水平。而在3月底,深圳出台了二手房“三价合一”政策。这一政策将增加二手房的交易成本,后续深圳成交将有所回落,暂无大幅回暖可能。
  
  所谓“三价合一”,是深圳为了遏制二手房交易过程中“阴阳合同”和“高评高贷”现象而推出的一项调控加码政策。3月28日,深圳多个部委联合发布规定,二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算,以最低值作为计算基数确定贷款额度。
  
  改善性需求升温
  
  严厉的限购和限贷政策下,尽管总体仍处在成交量下滑阶段,但拉动一线城市二手房市场变动的需求主力,正在发生变化。
  
  链家研究院的调研结果显示,全国二手房市场来看,2017年第四季度与2018年第一季度的购房者需求分布中,刚需与改善性需求占到80%,是市场的绝对主流。

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