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城中村改造相关基本法律知识

2012-11-25  平顶山房产网[www.pdshouse.com]  来源:平顶山房产网  编辑:闲看云舒  字体:T | T

【法律依据】<土地管理法实施条例>第二条五项:“下列土地属于全民所有即国家所有:(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地。”

一、城中村改造后的形态变化

1. 农业户口全部转为非农业户口

2. 集体土地性质变更为国有土地性质

3. 村民委员会变更为居民委员会

4. 集体企业改造为股份制企业

【法律依据】<土地管理法实施条例>第二条五项:“下列土地属于全民所有即国家所有:()农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地。”

【解释意见】国务院法制办公室、国土资源部:“该项规定,是指农村集体经济组织土地被依法征收后,其成员随土地征收已经全部转为城镇居民,该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。”

二、城中村改造的方式

1. 政府主导,由支付完成前期土地开发,然后公开出让土地。

2. 村集体自筹资金,自行完成改造。

3. 开发商主导开发,双方合作。是目前常见的模式。

PS.石家庄政府资金不足以主导前期的土地开发,绝大部分的城中村改造都是采用第3种方式,村集体与开发商合作开发。有些村,比如槐底村资金雄厚,采用的是第2种改造方式。在南方一些地区,政府资金充裕,采用第1种方式的居多。

三、城中村改造的程序

1、制定规划方案,根据城市总体规划和控制性详细规划要求,统筹考虑村民安置、经济发展和区域功能等因素,有辖区城中村改造办公室编制。内容包括村庄现状、拆迁安置方案、用地规划、建设设计方案、经济效益分析等。

2、改造项目由辖区政府向市城中村改造办公室提出申请,办公室初审后,报市政府批准后列入挂在年度计划。

具体手续由各村写出书面申请报送大变样办公室,由大变样办公室当天将审批材料向涉及到的各部门发送《城中村改造限时审批通知单》,明确内容和时限。

各审批部门收到《城中村改造限时审批通知单》后,主动与城中村联系,索要和帮助整理有关资料,出具审批意见后送达大变样办公室。

土地出让手续原则上整体出让(需要将集体土地变更为国有土地的一并上报审批),由规划局出具规划条件,土地局确定出让条件。

列入改造计划后,首先制定改造规划方案,由规划部门提出规划设计条件,再制定土地利用方案和规划方案,报土地、规划部门批准后作为改造基本条件。

3、改造方案经辖区政府初审后,由市规划局会同建设、土地、房管等部门会审后实施。

4、改造方案确定后,规划据不再审批其他项目,改造范围内的所有产权单位,无论隶属关系,应服从城中村改造方案。

四、土地利用要求:

1、城中村改造范围内的土地纳入全市用地计划,除城中村改造用地外,由土地储备机构进行收储

2、城中村范围内的市政及公用设施用地、产权调换安置村民用地、回迁安置村集体经济组织的商业服务及办公设施用地,以划拨方式供地,其他的以公开出让方式供地。

3、鼓励土地一级开发单位采取一级开发模式整体实施城中村改造。辖区政府商土地储备机构委托有实力的经济实体通过一级开发模式实施城中村整体改造,先期拆迁安置和建设投资,在土地公开出让所得中支付。出让净收益的90%用于村民社会保障和公益事业及市政基础建设,剩余10%用于辖区支付组织城中村改造工作。

4、土地出让方案有辖区政府、村商国土、规划部门制定,由市国土部门商辖区政府、村组织实施。

五、拆迁安置

1、实行“一村一案”,由辖区城中村改造办公室指导改造实施单位制定,经村集体经济组织成员全体大会或代表大会表决通过,经辖区政府审查同意后,报市拆迁办批准和市城中村改造办公室备案后实施。

村集体根据规划及土地利用方案,制定具体拆迁安置方案,每户回迁面积原则上不超过300平方米,安置方案必须经村全体大会或代表大会讨论通过。

对于城中村改造中符合宅基地发放条件而没有发放的居民,可自愿在回迁区域内按建安工程造价国民一套住房。

安置渠道:①现房安置、②回迁安置(每户安置不超过140平方米住宅一套)、③货币补偿,按照市场价上浮20%给付现金。

2、改造应当按照旧村整体拆除,优先建设安置住宅的原则。旧村未拆除的,其他建设项目不得开工建设。

3、城中村范围内的道路、管网、路灯、绿化等设施的拆迁腾场、建设由实施单位承担。

六、相关政策

1、土地一律实行招拍挂的方式,一级开发单位没有竞得土地使用权的,除拆迁成本外,给与10%的利润。(拆迁成本包括回迁安置用房、市政实施建设、回迁集体商业用房、办公用房等)

2、回迁安置用房、集体商业用房、共用设施设备用房的供地方式原则上与商品房开发用地整体招标、拍卖、挂牌公开出让,但村里可以申请回迁用地以划拨方式或协议方式出让。村民安置用房可以转让,但需要补缴转让价款1%的出让金。


-----------------------------以下为名词解释----------------------------


■控制性详细规划,是指以城市总体规划或分区规划为依据,通过确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。具体内容为:1、详细规定规划范围内不同使用性质用地的界限,允许建设的建筑类型。2、规定各类地块的控制指标,包括建筑高度、密度、容积率、绿地率、建筑间距、后退红线、机动车出入口方位等。3、确定各支路的红线位置、控制点坐标和标高。4、工程管线的走向、管径和工程设施的用地界限。5、土地使用和建筑管理规定)

■容积率,是指一个小区的总建筑面积用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5多层住宅应不超过2绿地率应不低于30%

容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为 :  独立别墅为0.2~0.5,   联排别墅0.4~0.7,   6层以下多层住宅0.8~1.2,   11层小高层住宅1.5~2.0,   18层高层住宅为1.8~2.5,   19层以上住宅为2.4~4.5,

住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅

根据石家庄市人民政府《关于进一步加强和改进城乡规划管理工作的意见》石政发〔200910号规定:市区内建设高层住宅小区应严格控制开发强度,容积率应控制在2.5以下。

■一级开发模式:指由开发商受政府委托对土地进行开发,然后再进行出让。实践中政府对土地进行出让的行为称为一级市场,经济组织从支付手中拿地后进行转让的行为为二级市场)。

全地价:指政府土地出让所得的总价,包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益。

■土地成本:主要包括征收补偿费、拆迁补偿安置费、土地收购储备补偿费及相关利息

■土地出让净收益:是指土地出让收入扣除土地成本、政府有关费用后剩余部分。

 


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